L’article L 262-1 CCH précise que la vente d’immeuble à rénover suppose trois conditions cumulatives :
- Il doit s’agir d’une vente portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble pourtant sur une habitation ou habitation à usage mixte
- Il faut que le vendeur prenne l’engagement de réaliser directement ou indirectement des travaux sur l’immeuble bâti après la réalisation de la vente
- Le vendeur doit percevoir des sommes d’argent avant l’achèvement des travaux et constructions

Il comporte les règles et servitudes de droit privé applicable dans le lotissement.
Ce règlement est approuvé par l’autorité compétente (administrative) et a un caractère règlementaire, c’est-à-dire qu’il s’impose à l’administration.
Autrement dit, l’administration ne pourra délivrer des autorisations d’urbanisme qu’en respectant le cahier des charges.

Si l’opération comporte sur une période de 10 ans :
- plus de deux lots à construire et
- s’il est prévu de réaliser des voies ou espaces communs ou si on est dans un secteur sauvegardé ou site classé

la création se fait par permis d’aménager avec la nécessité d’un dossier assez lourd et des exigences spécifiques pour la réalisation des ventes de lots.

Ordonnance du 8 décembre 2005 et son décret d’application du 5 janvier 2007 entrés en vigueur le 5 octobre 2007

Ce régime pose un certain nombre de problème, le premier posant la question de la définition du lotissement.
EN 1919 le législateur n’avait pas défini le lotissement car il s’agissait d’une définition connue.
Par la suite, la définition du lotissement a été défini en 68, 75 et en 05 avec l’article L 442-1 C. Urb. Il existe cependant une confusion totale sur cette définition

En réalité, il faudrait revenir sur tous les régimes juridiques auquel le lotissement a été soumis afin de voir quelles sont les conséquences actuels qui subsistent des régimes antérieurs. En effet, il reste un certains nombres de conséquences sur le régime des vente et des lots vendus.

La 1ère question que doit se poser le notaire est de savoir sous quel régime le lotissement a-t-il été autorisé, quel est la date du lotissement. Aussi, lorsqu’ils ont été autorisés depuis plus de 10 ans, si les règles d’urbanisme auquel le lotissement a été soumis, sont devenues caduques ou non en fonction de l’article L 442-1 (caducité des règles depuis plus de 10 ans et possibilité d’en demander le maintien).

Le principe est la généralité des permis de construire pour les constructions nouvelles.
Mais en fonction de l’importance ou de la localisation de certains travaux, on peut se trouver dans les des cas très limitatifs dans lesquels on est dispensé de formalités et dans les cas ou en raison de la faible importance des travaux, on est soumis à un régime de déclaration préalable. Il existe donc une hiérarchie : DISPENSE DE FORMALITE < DECLARATION PREALABLE < PERMIS DE CONSTRUIRE. Cette hiérarchie s’applique de même pour les constructions existantes.

• Les zones U
• Les zones A (à destination agricole), ce ne sont pas tout à fait les anciennes zones NC (zone naturelle avec comme destination agricole, mais pas nécessairement)
• Les zones N (à destination naturelle), elles ne comprennent généralement pas d’équipements
• Les zones AU qui correspondent tout à fait aux anciennes zones NA

L’article 578 dispose que « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »

L’obligation de conserver la substance du bien suppose de bien la connaitre en début d’usufruit pour voir si celle-ci n’a pas changer à la fin. C’est pourquoi il faut faire un inventaire au départ et de fournir une sureté pour retrouver le bien.

En principe. L’usufruit impose une obligation d’entretien sur l’usufruitier à charge pour lui de l’entretenir (réparation d’entretien, etc.). S’il ne l’entretien pas ou ne respecte pas la substance, il est alors déchu de son droit.

1ERE OBSERVATION

Les servitudes sont très importantes en droit notarial. Les rapports juridiques entre les voisins, les conditions de valorisation et d’exploitation des propriétés immobilières, etc.
L’établissement des servitudes se fait par voie authentique, d’où l’importance de cette matière dans le milieu notarial. Dans le cadre de son devoir d’information et de conseil, le notaire doit rechercher ces servitudes.
A cet égard, l’article 738 cc oblige le vendeur à déclarer les servitudes non apparentes grevant son fonds et en informer l’acquéreur, à défaut il y aurait une éviction partielle, mettant en œuvre à défaut, la responsabilité du notaire. C’est alors par un état hypothécaire que le notaire cherche les servitudes grevant le fonds.

la promotion immobilière est la vente anticipée d’immeubles dont l’argent recueilli servira au financement des travaux. Ce qui compte pour un promoteur est le financement d’une opération de construction. Ce dernier est une charge considérable que la plupart des promoteurs ne pourraient pas assumer. Il a donc recours au crédit, le but est de vendre le plus tôt possible et d’utiliser l’argent de la vente pour le financement. Si l’opération n’arrive pas à terme (non achèvement de l’immeuble car il n’y a pas eu assez de commercialisation), dans ce cas, l’accédant est perdant.

Alors que le droit de l’urbanisme s’inscrit dans une perspective large, il cherche à prendre en compte l’intérêt général, le droit de la construction concerne, lui, l’immeuble pris isolément.
Le droit de la construction est l’ensemble des règles et institutions juridiques qui s’ordonnent autour de l’acte de construire.

Le droit de l’urbanisme peut être défini comme l’ensemble des règles, procédures, techniques, et institutions qui contribuent à la règlementation, l’aménagement, et au contrôle de l’utilisation du sol et de l’espace conformément aux exigences de l’intérêt général tel que les autorités compétentes l’ont défini.