Les obligations du promettant avant la levée d’option

La question qui se pose est de connaitre les droits du bénéficiaire face à la rétractation du promettant ? En principe la formation de la vente ne dépend plus du promettant mais exclusivement du bénéficiaire, le promettant prend l’engagement irrévocable de vendre au bénéficiaire le bien pendant la durée de la promesse. Par conséquent la rétractation du promettant avant la levée de l’option ne devrait pas constituer un obstacle à la perfection de la vente promise. Cette analyse classique a été remise en cause par un arrêt de la 3eme chambre civile en date du 15 décembre 1993 qui a décidé qu’en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option du bénéficiaire celui-ci ne pouvait exiger l’exécution forcée de la vente, le bénéficiaire ne disposant seulement que d’un droit à réparation en raison du manquement de l’obligation de faire du promettant.

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L’indemnité d’immobilisation

La promesse unilatérale de vente devient un contrat à titre onéreux lorsqu’il est prévu que le bénéficiaire devra s’acquitter d’une indemnité d’immobilisation. Généralement cette indemnité sera versée au moment de la signature de la promesse sur un compte séquestre ou le jour où le bénéficiaire décide de ne pas lever l’option, dans ce cas le promettant aura tout intérêt de prendre une caution ou une garantie à première demande pour s’assurer du paiement de cette indemnité.

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Le délai d’option de la promesse unilatérale de vente

La PUV est généralement assortie d’un délai, les parties fixent la durée de l’option consentie au bénéficiaire. Ce délai peut être qualifié soit de terme extinctif soit de terme suspensif. Pour un délai extinctif l’expiration du délai éteint le droit d’option du bénéficiaire et rend caduque la promesse unilatérale de vente, à défaut de délai … Lire la suite

Les conditions de validité de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente doit obéir à des conditions de fond et de forme, ce contrat doit respecter les règles du droit commun des contrats et notamment l’article 1108 du Code civil, il convient d’observer qu’au stade de l’avant-contrat le vendeur a une véritable obligation d’informations et de renseignements à l’égard du bénéficiaire au même titre qu’une vente immobilière. En outre le promettant doit avoir la capacité juridique de vendre au jour de la signature de la promesse, en revanche la capacité d’acquérir n’est requise chez le bénéficiaire qu’au jour de la levée de l’option mais non au moment de la signature de la promesse. Quant à l’objet il faut naturellement la désignation du bien, il faut que le prix soit déterminé ou déterminable.

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La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une personne appelée le promettant s’engage à vendre son bien à une autre personne appelée le bénéficiaire qui dispose d’un droit d’option. La PUV ne fait l’objet d’aucune réglementation dans le code civil hormis l’article 1589-2 du Code civil qui impose un enregistrement de la promesse dans les dix jours de sa signature.

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La violation du pacte de préférence

Une question se pose concernant les recours que disposent le bénéficiaire en cas de violation du pacte de préférence notamment lorsque le promettant vend son bien à un tiers avant d’avoir purge le pacte de préférence. La solution est différente selon que le tiers est de bonne ou mauvaise foi, si le tiers est de bonne foi la vente conclue au mépris du pacte de préférence n’entrainera pas la nullité de la vente, le bénéficiaire disposera seulement d’une action en responsabilité contractuelle contre le promettant sur le fondement de l’article 1142 du Code civil.

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La mise en oeuvre du pacte de préférence

Tant que le propriétaire ne décide pas de vendre le pacte de préférence reste en sommeil, néanmoins le pacte reste actif, le promettant ne doit pas compromettre les droits du bénéficiaire c’est le cas notamment s’il accordait un bail d’habitation sur le bien (le droit de préemption du locataire l’emporterai). Il est également possible durant la période de sommeil de céder ce pacte à un tiers sauf clause d’incessibilité insérée, équivalent d’une cession de créance (article 1690 du code civil avec notification au débiteur pour actes sous seing privé ou appeler à l’acte authentique le débiteur). Possibilité aussi de transmettre aux héritiers ce pacte de préférence autant du côté du promettant que du bénéficiaire sauf clause d’intransmissibilité insérée.

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La durée du pacte de préférence

L’arrêt de la 3eme chambre civile du 15 janvier 2003 exprime clairement que l’indication d’un délai n’est pas une condition de validité du pacte de préférence. Toutefois il est préférable en pratique d’insérer un délai, le pacte de préférence suivra par exemple le sort du bail commercial ou alors une durée propre selon la situation. L’article 132-4 du code de la propriété intellectuelle qui prévoit un délai spécifique en matière de pacte de préférence : limite le droit de préférence dans les contrats d’édition à cinq ouvrages à compter de la signature du contrat conclu pour la première œuvre pour une durée de cinq années maximum.

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Le pacte de préférence

Le pacte de préférence est le droit de préemption conventionnel qui donne une priorité d’achat au bénéficiaire à l’égard du promettant dans l’hypothèse où il souhaiterait vendre.
C’est le contrat par lequel le propriétaire d’un bien s’engage au cas où il souhaiterait vendre son bien à donner préférence à une autre personne sous réserve qu’il accepte de payer le prix.

Le pacte de préférence ne fait l’objet d’aucune réglementation particulière dans le code civil, il existe néanmoins un domaine où il est réglementé c’est en matière de propriété intellectuelle dans le domaine des droits d’auteur (article L 132-4 du Code de la propriété intellectuelle). Il ne fait l’objet d’aucune réglementation, application du droit commun.

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Obligation de renseignement

L’évolution du droit montre une tendance à multiplier la communication d’informations à l’acquéreur mais aussi l’existence de mentions obligatoires dans les actes destinées à renforcer la possibilité pour l’acquéreur d’exprimer un consentement éclairé. Parfois quand le vendeur est un professionnel l’obligation de renseignement (objectif) se double d’une obligation de conseil (subjectif).