La question qui se pose est de connaitre les droits du bénéficiaire face à la rétractation du promettant ? En principe la formation de la vente ne dépend plus du promettant mais exclusivement du bénéficiaire, le promettant prend l’engagement irrévocable de vendre au bénéficiaire le bien pendant la durée de la promesse. Par conséquent la rétractation du promettant avant la levée de l’option ne devrait pas constituer un obstacle à la perfection de la vente promise. Cette analyse classique a été remise en cause par un arrêt de la 3eme chambre civile en date du 15 décembre 1993 qui a décidé qu’en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option du bénéficiaire celui-ci ne pouvait exiger l’exécution forcée de la vente, le bénéficiaire ne disposant seulement que d’un droit à réparation en raison du manquement de l’obligation de faire du promettant.

La promesse unilatérale de vente devient un contrat à titre onéreux lorsqu’il est prévu que le bénéficiaire devra s’acquitter d’une indemnité d’immobilisation. Généralement cette indemnité sera versée au moment de la signature de la promesse sur un compte séquestre ou le jour où le bénéficiaire décide de ne pas lever l’option, dans ce cas le promettant aura tout intérêt de prendre une caution ou une garantie à première demande pour s’assurer du paiement de cette indemnité.

La PUV est généralement assortie d’un délai, les parties fixent la durée de l’option consentie au bénéficiaire. Ce délai peut être qualifié soit de terme extinctif soit de terme suspensif.
Pour un délai extinctif l’expiration du délai éteint le droit d’option du bénéficiaire et rend caduque la promesse unilatérale de vente, à défaut de délai la jurisprudence permet au promettant de mettre le bénéficiaire en demeure d’opter dans un délai raisonnable, en cas de contestation sur la notion de délai raisonnable le bénéficiaire peut saisir le juge pour le fixer.
Le délai suspensif est plus rare, il résulte d’un tel terme que le bénéficiaire ne peut exercer son droit d’option avant l’écoulement d’un certain délai.

La promesse unilatérale de vente doit obéir à des conditions de fond et de forme, ce contrat doit respecter les règles du droit commun des contrats et notamment l’article 1108 du Code civil, il convient d’observer qu’au stade de l’avant-contrat le vendeur a une véritable obligation d’informations et de renseignements à l’égard du bénéficiaire au même titre qu’une vente immobilière. En outre le promettant doit avoir la capacité juridique de vendre au jour de la signature de la promesse, en revanche la capacité d’acquérir n’est requise chez le bénéficiaire qu’au jour de la levée de l’option mais non au moment de la signature de la promesse. Quant à l’objet il faut naturellement la désignation du bien, il faut que le prix soit déterminé ou déterminable.

La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une personne appelée le promettant s’engage à vendre son bien à une autre personne appelée le bénéficiaire qui dispose d’un droit d’option. La PUV ne fait l’objet d’aucune réglementation dans le code civil hormis l’article 1589-2 du Code civil qui impose un enregistrement de la promesse dans les dix jours de sa signature.

Une question se pose concernant les recours que disposent le bénéficiaire en cas de violation du pacte de préférence notamment lorsque le promettant vend son bien à un tiers avant d’avoir purge le pacte de préférence. La solution est différente selon que le tiers est de bonne ou mauvaise foi, si le tiers est de bonne foi la vente conclue au mépris du pacte de préférence n’entrainera pas la nullité de la vente, le bénéficiaire disposera seulement d’une action en responsabilité contractuelle contre le promettant sur le fondement de l’article 1142 du Code civil.

Tant que le propriétaire ne décide pas de vendre le pacte de préférence reste en sommeil, néanmoins le pacte reste actif, le promettant ne doit pas compromettre les droits du bénéficiaire c’est le cas notamment s’il accordait un bail d’habitation sur le bien (le droit de préemption du locataire l’emporterai). Il est également possible durant la période de sommeil de céder ce pacte à un tiers sauf clause d’incessibilité insérée, équivalent d’une cession de créance (article 1690 du code civil avec notification au débiteur pour actes sous seing privé ou appeler à l’acte authentique le débiteur). Possibilité aussi de transmettre aux héritiers ce pacte de préférence autant du côté du promettant que du bénéficiaire sauf clause d’intransmissibilité insérée.

L’arrêt de la 3eme chambre civile du 15 janvier 2003 exprime clairement que l’indication d’un délai n’est pas une condition de validité du pacte de préférence. Toutefois il est préférable en pratique d’insérer un délai, le pacte de préférence suivra par exemple le sort du bail commercial ou alors une durée propre selon la situation. L’article 132-4 du code de la propriété intellectuelle qui prévoit un délai spécifique en matière de pacte de préférence : limite le droit de préférence dans les contrats d’édition à cinq ouvrages à compter de la signature du contrat conclu pour la première œuvre pour une durée de cinq années maximum.

Il est logique que la cour de cassation considère que l’indétermination du prix n’entraine pas la nullité de ce contrat. En effet dans le pacte de préférence le promettant ne s’est pas engagé à vendre mais seulement à offrir au bénéficiaire une priorité d’achat de son bien dans l’hypothèse où il déciderait un jour de le vendre. En d’autres termes dans le pacte de préférence le contrat de vente est seulement en germe. Dès lors le pacte de préférence s’éloigne de la notion de promesse unilatérale de vente, en effet dans la PUV la fixation du prix est une condition de validité du contrat. En pratique il n’est pas dans l’intérêt du promettant de fixer le prix dans le pacte de préférence au moment de la signature de celui-ci, il est beaucoup plus judicieux pour le promettant lorsqu’il aura décidé de vendre son bien de faire jouer la concurrence en offrant simplement priorité au bénéficiaire. En réalité le promettant dispose d’un pouvoir discrétionnaire concernant la fixation du prix de vente, il n’est pas nécessaire que le prix de vente ait été préalablement proposé ou accepté par un tiers, généralement le promettant fixe unilatéralement le prix de vente.

Le pacte de préférence est le droit de préemption conventionnel qui donne une priorité d’achat au bénéficiaire à l’égard du promettant dans l’hypothèse où il souhaiterait vendre.
C’est le contrat par lequel le propriétaire d’un bien s’engage au cas où il souhaiterait vendre son bien à donner préférence à une autre personne sous réserve qu’il accepte de payer le prix.

Le pacte de préférence ne fait l’objet d’aucune réglementation particulière dans le code civil, il existe néanmoins un domaine où il est réglementé c’est en matière de propriété intellectuelle dans le domaine des droits d’auteur (article L 132-4 du Code de la propriété intellectuelle). Il ne fait l’objet d’aucune réglementation, application du droit commun.

Obligation de prendre livraison et de payer le prix au jour et au lieu de la vente.

Deux modalités de paiement de prix : payer le prix au comptant avant la signature de l’acte (hors la vue du notaire = suspect) soit au moment de la signature de l’acte (comptabilité du notaire) + paiement du prix à terme = l’obligation de payer est différée, ici le vendeur bénéficie d’un privilège particulier qui permet au vendeur en cas de revente de l’immeuble de se faire payer sur le prix de vente la somme qui lui reste due, il se fait payer par priorité sur les créanciers. Si le vendeur n’obtient pas le paiement du prix u terme convenu il peut remettre en question la vente en demandant la résolution du contrat c’est l’action résolutoire de l’article 1654 de code civil. Le paiement du prix peut être effectué par un tiers, au moyen de sommes que l’acquéreur s’est procurées en les empruntant à un tiers, et ce tiers (souvent banque) va bénéficier de différentes suretés comme du privilège du vendeur, privilège de prêteur de deniers (PPD qui apparaît de plein droit) ou hypothèque conventionnelle. En cas de défaillance de l’acquéreur, le prêteur de deniers pourra saisir le bien, le faire vendre aux enchères et se faire payer par priorité sur le prix de vente.

L’évolution du droit montre une tendance à multiplier la communication d’informations à l’acquéreur mais aussi l’existence de mentions obligatoires dans les actes destinées à renforcer la possibilité pour l’acquéreur d’exprimer un consentement éclairé. Parfois quand le vendeur est un professionnel l’obligation de renseignement (objectif) se double d’une obligation de conseil (subjectif).