Le montant :
Le montant découle de la différence mise en évidence entre les besoins mis en œuvre par le plan de financement et les moyens.

La durée :
Cette durée varie et est déterminée d’un commun accord à partir des capacités financières de remboursement et de l’âge.

La méthode du crédit comporte quatre démarches :

• comprendre le projet en analysant l’objet, quantifier les dépenses et examiner les moyens de financement. Pour déterminer un plan de financement.

• apprécier la capacité de remboursement par la pérennité des revenus et l’examen des charges. Pour calculer le taux d’endettement.

• vérifier la cohérence du projet (subjectif) par rapport à la situation de l’emprunteur.

• Examiner si l’emprunteur pourrait vendre le bien financé au cas où il ne pourrait pas assurer les charges. Il ne faut pas que la créance du prêteur ne soit pas supérieure à la valeur vénale du bien.

Les applications de cette méthode sont l’établissement :

• plan de financement, tableau à double colonne (besoins et moyens devant être égaux)

• taux d’endettement, inventorier les charges et rapprocher les revenus. Il doit être de l’ordre de 30%.

• vérification de la cohérence de l’opération avec des séries de constations : relatives à l’emprunteur (capacité, régime matrimonial, situation de famille, âge, comportement par les fichiers bancaires, analyse de l’épargne, analyse de la profession), relatives au bien (utilité économique, prix).

Le régime borloo neuf peut compléter le dispositif Scellier ou Robien car il ne s’applique que pour du neuf. Il est applicable depuis le 1er octobre 2006.

Paris = 17,32 euros le m² mensuel.
Zone 2 = 12,04 euros le m² mensuel.

Le régime borloo ancien concerne les contribuables dont les revenus proviennent de la catégorie des revenus fonciers. Il peut s’appliquer au logement neuf ou au logement ancien dès l’instant où le logement est loué nu et que le locataire l’affecte à son logement principal.

C’est un régime de faveur qui s’applique aux investissements locatifs réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Ce régime n’est pas incompatible avec le Scellier sur des opérations distinctes.

Les personnes concernées sont les particuliers qui achètent directement ou par l’intermédiaire d’une SCI qui n’est pas soumise à l’IS. Le Robien est applicable quelque soit le nombre d’investissement réalisé dans l’année.

Il concerne le logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, également pour les logements que le contribuable a fait construire, pour les locaux destinés à être transformés en habitation, pour les logements réhabilités par le vendeur valant immeuble neuf.

Concerne les particuliers qui achètent directement ou par l’intermédiaire d’une SCI qui n’est pas soumise à l’IS ou par une SCPI (dispositif pouvant se cumuler) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Il faut raisonner par foyer fiscal.

Cette réduction d’impôts s’applique que dans certaines parties du territoire qui sont défavorisées qui ont besoin de logement disponibles à la locations. Consiste en l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, également pour les logements que le contribuable a fait construire, pour les locaux destinés à être transformés en habitation, pour les logements réhabilités par le vendeur valant immeuble neuf.

Il faut bien distinguer crédit d’impôt (somme qui vient diminuer l’impôt, le supplément éventuel est remboursable) et réduction d’impôts (somme qui vient diminuer l’impôt, le supplément éventuel n’est pas remboursable) et abattement (somme qui vient diminuer le revenu imposable).

C’est un crédit qui va s’appliquer durant 5 ans aux intérêts d’emprunt qui sont souscrits en vue de l’achat ou de la construction de la résidence principale. C’est une mesure qui s’applique depuis le 6 mai 2007 et qu’il s’agisse de la première accession ou pas à la propriété. S’applique également pour les emprunts pour travaux sur résidence principale sous condition qu’ils soient réalisés dans les 12 mois de l’acquisition, également pour l’acquisition de dépendances sous la même réserve d’un an.

Le revenu net est reporté sur l’imprimé 2042.

Le déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peuvent s’imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros par an. La fraction de déficit qui excède ce plafond ne peut pas être déduite sur le revenu global, elle ne sera imputable que sur le revenu foncier des 10 années suivantes.

Pour être déductibles elles doivent respecter des conditions générales :

• la dépense doit concerner des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers

• avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation des revenus comme les intérêts d’emprunt

• il doit s’agir de charges de la propriété comme les grosses réparations, excluant toutes les réparations qui ont un caractère locatif mais il existe des dérogations

• les charges déductibles sont les dépenses payées au cours de l’année d’imposition

Le loyer principal correspond aux loyers perçus qui doivent être compris dans les recettes brutes et quelque soit la période à laquelle ils se rapportent.
Si le loyer est imposable à la TVA il doit s’entendre pour son montant HT.

Les personnes physiques propriétaires qui donnent en location. Les locations nues sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers (activité civile) et les locations meublées dans les BIC.

En cas d’indivision l’imposition se pratique sur les quotes-parts respectives.

En cas de SCI ce sera le mécanisme de la société translucide.

En cas de démembrement c’est l’usufruitier qui est imposable car c’est lui qui perçoit les loyers. Il reste imposé au nu-propriétaire la charge des grosses réparations. Ce démembrement peut être une manière de gérer les patrimoines. Les loyers sont imposables au nom de l’usufruitier, quant aux charges elles sont déductibles par celui qui les a supportées, ainsi le nu-propriétaire pourra déduire également les dépenses autres que celles imposées par la loi mais bien que n’ayant pas de revenus il est autorisé à déduire des revenus fonciers de ses autres propriétés. En cas de déficit foncier celui-ci est traité dans les conditions de droit commun.
Si l’immeuble n’est pas donné en location, ne produisant pas de revenu l’usufruitier n’est pas imposable et aucune déduction ne peut être pratiquée. Mais il existe un régime dérogatoire qui concerne les travaux de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire, il peut déduire de son revenu global sous certaines limites le montant des dépenses que l’immeuble soit loué ou non. Le démembrement doit porter sur un immeuble (pas de titre de SCI), les dépenses doivent être des grosses réparations, limité à un démembrement qui résulte d’une succession ou donation entre vifs effectuées sans charge ni conditions et consenties entre parents jusqu’au 4ème dégré inclus (étendu aux donations entre époux, entre partenaires et donation-partage). Il faut une option pour ce principe qui est irrévocable et si le nu-propriétaire a d’autres revenus fonciers cette option entraine renoncement de la prise en compte des dépenses de grosses réparations dans d’autres revenus fonciers.
La déduction des dépenses de grosses réparations sur le revenu global est limitée à 25 000 euros par an, la fraction des dépenses excédante sera imputable sur les revenus globaux des 10 années suivantes.

Ce contrat de location est exonéré de TVA, le bailleur peut toujours opter pour la TVA. Le régime d’exonération empêche toute déduction de la TVA grevant le bien objet du bail, face à un preneur assujetti le bailleur a intérêt à opter.