Le montant :
Le montant découle de la différence mise en évidence entre les besoins mis en œuvre par le plan de financement et les moyens.

La durée :
Cette durée varie et est déterminée d’un commun accord à partir des capacités financières de remboursement et de l’âge.

La méthode du crédit comporte quatre démarches :

• comprendre le projet en analysant l’objet, quantifier les dépenses et examiner les moyens de financement. Pour déterminer un plan de financement.

• apprécier la capacité de remboursement par la pérennité des revenus et l’examen des charges. Pour calculer le taux d’endettement.

• vérifier la cohérence du projet (subjectif) par rapport à la situation de l’emprunteur.

• Examiner si l’emprunteur pourrait vendre le bien financé au cas où il ne pourrait pas assurer les charges. Il ne faut pas que la créance du prêteur ne soit pas supérieure à la valeur vénale du bien.

Les applications de cette méthode sont l’établissement :

• plan de financement, tableau à double colonne (besoins et moyens devant être égaux)

• taux d’endettement, inventorier les charges et rapprocher les revenus. Il doit être de l’ordre de 30%.

• vérification de la cohérence de l’opération avec des séries de constations : relatives à l’emprunteur (capacité, régime matrimonial, situation de famille, âge, comportement par les fichiers bancaires, analyse de l’épargne, analyse de la profession), relatives au bien (utilité économique, prix).

Les taux de crédits immobiliers proposés par les banques continuent de baisser. Ainsi en septembre 2009 c’est déjà une baisse de près de 0,20% par rapport au mois précédent. Les banques, cherchant à regagner leur clientèle, n’hésitent plus aujourd’hui à réajuster leurs taux pratiqués par rapport à la concurrence. C’est pour cette raison que l’on se dirige vers des meilleurs taux, comme en atteste ces moyennes sur le marché :
- 3,65% sur 7 ans
- 3,75% sur 10 ans
- 3,95% sur 15 ans
- 4,05% à 20 ans
- 4,25% sur 25 ans
- 4,75% sur 30 ans

D’après les analystes financiers les taux de crédit devraient se stabiliser pour 2010 aux alentours des 3,50%. Serait-ce donc le moment d’acheter ?

Généralement le cautionnement est donné par le maître de l’affaire, c’est-à-dire l’associé majoritaire et/ou le dirigeant. Il est de jurisprudence constante que ce cautionnement est un acte de commerce et résulte qu’en cas de litige et quelque soit la forme de l’acte c’est le tribunal de commerce qui sera compétent. Il est recommandé de le faire par acte authentique, car il a la force exécutoire. En matière de cautionnement si la caution ne paye pas, le fait que l’acte ait été effectué devant notaire va permettre au banquier de procéder immédiatement par voie d’huissier au recouvrement forcé des sommes dues, il y a donc un gain de temps en matière de récupération de la créance.

Les prêts d’argent peuvent être consentis par les associés eux-mêmes. Ce qui caractérise l’avance en compte courant est l’absence de formalisme puisque lorsque les sommes prêtées sont faibles il n’y a aucun écrit. Cependant dans certaines situations il est nécessaire d’établir un écrit, car l’avance en compte courant peut donner lieu au versement d’intérêts. Il est souvent nécessaire de prévoir un remboursement du prêt de manière échelonnée. En droit des sociétés ceci constitue une convention réglementée (contrat passé entre d’une part la société et d’autre part l’un de ses dirigeants et associés) qui est soumise à une procédure d’autorisation ou d’approbation. Dans les SARL les conventions réglementées font l’objet d’une simple approbation de l’assemblée générale (contrôle a posteriori). Dans la SA les conventions réglementées doivent tout d’abord être autorisées par le conseil d’administration puis approuvées lors de la prochaine assemblée générale.

L’assurance décès (prévoyance) est une garantie demandée par le banquier lors d’un prêt, tous les mois l’emprunteur va payer une ADI (fixée en fonction de l’âge, état de santé, profession) pour permettre en cas de décès ou d’invalidité d’éviter de rembourser le capital restant aux héritiers. Lors du décès le capital est exigible et sera remboursé par l’assureur. Les cotisations d’assurance versées sont à fonds perdu. La garantie peut se placer sur deux têtes et avec des répartitions différentes, l’assurance décès n’est pas toujours de 100%.
L’assurance temporaire décès permet à un conjoint de gratifier son conjoint d’un capital ou une rente éducative. Le conjoint versera des cotisations contre un capital, le capital n’existant pas au départ d’où les cotisations à fonds perdu.

Projet : le prêt écologique à taux zéro

Le projet de loi de finances pour 2009 prévoit :
- un prêt à taux 0 % pour financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements anciens, d’un montant maximum de 30 000 € ou de 300 € par mètre carré, il serait accordé sans condition de ressources. Il ne serait pas cumulable avec le crédit d’impôt pour l’achat de nouveaux
équipements d’économie d’énergie.
- la majoration du prêt à taux 0 % lors de l’acquisition d’un logement neuf répondant à certaines normes thermiques et de performance énergétique. Les modalités de ces mesures seront
prochainement précisées.

Ce type de prêt est destiné à faciliter l’acquisition d’une première résidence principale. Il peut être utilisé pour acquérir un logement neuf ou ancien ou nécessitant des travaux de mise aux normes, ou pour transformer un local en logement. Il est accordé sous conditions de ressources à des personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes.
Son montant est doublement plafonné : il ne peut excéder 20% du coût de l’opération et ne peut dépasser 50% du ou des autres prêts d’une durée supérieure à 2 ans.
Le nouveau prêt à taux zéro peut être majoré sous certaines conditions (logement neuf, plafond de ressources, être bénéficiaire d’aides de collectivités territoriales).

Dans le cadre de l’examen du projet de loi sur la modernisation de l’économie (LME), le Sénat supprime le taux d’appel pour les emprunts immobilier car ils induisent en erreur les consommateurs, et ce ce contre l’avis du gouvernement. Pour rappel le taux d’appel est un taux très bas et réajusté rapidement, provoquant parfois une augmentation de 3 points par annnée..!