La SCEA

Une société civile peut porter du foncier. Mais, on ne met jamais d’immeubles dans une société civile agricole pour des raisons fiscales. La mutation des parts d’immeuble de société civile agricole ne bénéficie pas de l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit. Pour bénéficier de cette exonération partielle, il faut être en GFA.

La SCEA est une société civile du code civil sans statut particulier. Il faut au moins deux associés (sans maximum).

L’avantage de la SCEA est la liberté contractuelle sur la rédaction des statuts.

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L’EARL

Elle a été créée en 1985. L’EARL est la plus utilisée. C’est une société civile. Un seul associé est admis avec un maximum de dix associés. C’est une société d’exploitation civile à distinguer de la SARL Agricole de Famille.

Depuis la loi du 23 février 2005, la limite de surface exploitée à dix SMI n’existe plus.

La société peut aussi comprendre des associés non exploitants : elle peut comprendre des investisseurs. Les associés exploitants doivent détenir ensemble plus de 50 % du capital, ils ont donc le contrôle de la société.

La responsabilité des associés est limitée au montant des apports. Il faut un capital minimum de 7 500 €.

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Le GAEC

Il a été créé en 1962. C’est une communauté de travail. L’objet d’un GAEC est la réalisation d’un travail en commun dans des conditions comparables à celles qui existent dans l’exploitation individuelle.

Il bénéficie de la transparence. Chacun des associés conserve les avantages de l’exploitation individuelle.

Il faut au moins deux associés pour créer un GAEC avec un maximum de dix associés. Il est interdit à deux époux seuls associés ou à deux personnes vivant maritalement s’ils sont seuls associés.

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GFA : groupement foncier agricole

Le GFA a pour mission de porter le foncier. Le problème est le coût de l’achat du foncier. Le GFA a été créé pour attirer des investisseurs. L’intérêt est que le GFA va conclure un bail à long terme avec un jeune agriculteur et les loyers vont servir à payer les investisseurs. Mais, ce système n’est pas très intéressant car la rentabilité des locations n’est pas importante.

Au sein des GFA, il existe :

  • Des GFA exploitants,
  • Des structures familiales car ce peut être une solution à la transmission familiale. Les enfants s’engagent dans une structure sociétaire qui comporte peu de risques mais la GFA doit payer différents impôts ce qui laisse peu d’argent à la fin. Les parts de GFA sont très difficiles à vendre.

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Le salaire différé

Le salaire différé : La législation est d’ordre public. Il a été créé par un décret-loi du 29 juillet 1939. On n’en a jamais parlé jusqu’en 1980. Articles L 321-13 à L 312-21-1 CR.

Le salaire différé entre dans la catégorie des règles sui generis.

Les conditions d’ouverture :

Article L 321-13 CR : Cela concerne un descendant d’un exploitant agricole qui a travaillé dans l’exploitation agricole sans percevoir de salaire. Il peut réclamer cette indemnisation au décès de l’exploitant.

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Le contrôle des structures

C’est une législation d’ordre public.

Etre propriétaire n’implique pas nécessairement le droit d’exploiter le bien en cause. Il faut parfois une autorisation administrative.

La législation sur le contrôle des structures constitue le volet le plus important de la  politique agricole nationale.

Pour produire, il faut un support foncier qui n’est pas extensible. Il attise des convoitises. Il diminue très régulièrement. Chaque année, il y a à peu près 60 000 hectares qui changent de destination : ils sont des supports à l’urbanisation et à l’infrastructure. Chaque année, il y a environ 32 000 départs qui libèrent 1 million d’hectares. Le territoire national diminue de façon constante.

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Le droit de préemption de la SAFER

Il y a deux sortes de droits de préemption pour la SAFER :

–          La SAFER peut préempter pour le compte du département. C’est le cas dans les espaces agricoles, naturels et périurbains s’ils ont été créés. Le notaire le sait au moyen des renseignements fournis par le certificat d’urbanisme. C’est une préemption pour le compte du département et non pour la SAFER.

Les biens qui peuvent être préemptés sont tous les terrains bâtis ou non bâtis à partir du moment où il y a une aliénation à titre onéreux. Article L 143-7-1 CR.

Pour mettre en place de droit de préemption, il faut :

  • Une délégation officielle par acte administratif du département.
  • Un espace agricole, naturel et périurbain.

Le décret d’application ne date que du 7 juillet 2006. Ce droit de préemption est très peu utilisé.

–          Droit de préemption de la SAFER (qui date de 1962).

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Le bail rural environnemental

La loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006 a autorisé la conclusion de baux environnementaux.  Dans un bail environnemental, il est possible de modifier les droits et obligations du preneur en matière d’exploitation. Il est possible de lui interdire de Labourer des prairies, de drainer. On chercher à lui imposer de produire sans détruire. Le problème est que tous les bailleurs n’ont pas accès à ce type de convention.

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Les indemnités de fin de bail rural

Le bailleur doit verser une indemnité au fermier lorsque celui-ci a exécuté des travaux. Si le fermier n’a pas respecté la procédure d’autorisation ou d’information des travaux, il n’aura pas droit à l’indemnité en fin de bail.

Il y a plusieurs catégories de travaux :

–          Travaux qui nécessitent une autorisation préalable du bailleur :

  • Maison d’habitation du fermier. C’est plutôt risqué pour le fermier car c’est construire sur un terrain loué. Le propriétaire n’a pas intérêt à donner son autorisation.
  • Faire des plantations et construire des bâtiments d’exploitation. En cas de refus du propriétaire, le juge peut donner son autorisation.
  • Améliorations foncières.

–          Travaux qui nécessitent l’information préalable du bailleur :

  • Travaux d’amélioration de l’habitat.
  • Liste préfectorale des travaux soumis à information préalable du bailleur.
  • Travaux qui pourront être amortis six ans après la fin du bail.

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Droit de préemption du fermier

Principe : La qualité de preneur de bail à ferme ne suffit pas. Il faut remplir des conditions énoncées par l’article L 412-5 CR :

–          Le preneur doit être un professionnel de l’agriculture, être exploitant depuis au moins trois ans.

–          Il doit y avoir un bail soumis au statut du fermage.

–          Condition de surface : Le fermier qui veut préempter ne doit pas être propriétaire d’une surface trop importante càd de plus de trois SMI au jour où il fait connaitre sa décision d’acheter.

–          Le fermier doit être en règle avec le contrôle des structures.

Le notaire doit toujours purger le droit de préemption du fermier sans vérifier si ces conditions sont remplies. Le fermier a deux mois pour faire connaitre sa réponse.

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Droits et obligations des parties dans le bail à ferme

  • Les prérogatives du preneur :

Il dispose d’une très grande liberté pour utilise les biens loués. Il doit respecter la destination rurale du bien loué. Il y a atteinte à la disposition du bien loué si le preneur s’écarte des dispositions de l’article L 311-1 CR.

Ex : L’activité de dressage de chien n’est pas agricole. Le bail a été résilié pour atteinte à la destination. Il ne faut surtout pas confondre l’activité de dressage et d’élevage. Seul le dressage de chevaux est une activité agricole.

Le preneur est très libre pour la mise de méthodes culturales. Il a le droit de mettre en œuvre des méthodes qui protègent l’environnement et le fermier ne pourra pas lui reprocher le manque de productivité.

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Les caractéristiques du fermage

Le bail rural est d’ordre public. Ce n’est pas uniquement un ordre public de protection.

Le statut du fermage est né dans un contexte économique de pénurie d’après guerre. Il fallait résoudre un problème alimentaire.

Le statut des baux ruraux a été détaché du code civil. Les fermiers se sont plaints des prérogatives fortes du propriétaire.

La notion d’ordre public évolue avec le temps. Aujourd’hui, dans le statut du fermage, il y a de nombreuses préoccupations environnementales. C’est essentiellement un ordre public de direction. L’ordre public protège aussi bien le bailleur et le preneur. C’est un ordre bidirectionnel.

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