La loi SRU du 13 décembre 2000 à côté de la rénovation des documents d’urbanisme a posé les bases de réforme des autorisations d’occupation des sols. Loi Grenelle 2, loi Borloo 2, loi Devedjian (construction écologique)… Il y a une sorte d’inversion de la philosophie même de l’urbanisme, jusqu’à maintenant le COS c’était un maximum de construction mais c’est désormais parfois un minimum de construction pour imposer la construction (objectif de densité), et également pour l’exigence de places de stationnement (le minimum se transforme en maximum de places)… Il va y avoir une recodification du code de l’urbanisme prévue par une ordonnance dans un délai de 30 mois.
Le principe de la densification est un principe amorcé dès la loi SRU, puis renforcé par la loi Bachelot pour une raison financière afin de lutter contre le mitage (coût élevé pour étendre les équipements et les services publics), pour une raison environnementale
L’idée a été de faciliter l’acte de construire à travers ses procédures, avec le mécanisme de la déclaration préalable pour de petits travaux déposé en mairie et l’administration a un mois pour demander des pièces complémentaires et pour s’opposer à la réalisation des travaux, la non-opposition vaut autorisation de réaliser les travaux. A été simplifier également l’éventail des autorisations d’urbanisme il y avait 11 régimes d’autorisation avec des déclarations de travaux, depuis le 1er octobre 2007 il n’existe plus que 4 régimes d’autorisation avec une demande préalable : permis de construire, de démolir et d’aménager (le quatrième correspondant aux remontées mécaniques).
La délivrance du permis de construire vaudra permis de démolir si on le demande. Il reste concrètement que deux types d’autorisation : permis de construire et permis d’aménager. Délai d’instruction de deux mois pour les permis de construire de maison individuelle et pour le permis d’aménager et délai de trois mois pour les autres permis. Après ces délais ce sera un permis ou une autorisation tacite sauf dans les zones naturelles. Dans ces délais l’administration a un mois pour demander des pièces complémentaires. Ces délais de base sont souvent rallongés notamment dans un secteur protégé (1 mois de plus), et par l’article R 423-25 pour consulter une commission départementale ou régionale (4 mois pour permis de construction de maison individuelle et permis de démolir, et 5 mois pour les autres permis).
Le deuxième objectif est de limiter les phases dans les autorisations d’occupation et les contentieux.
Le troisième objectif est un objectif de qualité en imposant un projet architectural et paysager, et la conformité des constructions (certificat de conformité) le maitre d’ouvrage déposait en mairie une DAT (déclaration d’achèvement de travaux) l’administration devait se rendre sur les lieux et rendait un certificat de conformité, depuis la loi SRU les documents d’urbanisme peuvent prévoir que les constructions détruites par un sinistre peuvent être reconstruites à l’identique avec la seule condition que la construction initiale ait été régulière (construction autorisée et conforme au permis de construire). Depuis le 1er octobre 2007 la procédure de conformité a changé, désormais il n’existe plus la DAT classique mais une DAACT (déclaration attestant l’achèvement conforme des travaux) et là l’administration n’a plus l’obligation de venir sur place et si dans le délai de trois mois elle n’a pas contesté les travaux son silence implique achèvement conforme des travaux.