Le COS est constitué par une valeur qui permet de déterminer la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) réalisable sur le terrain. La SHON est la somme des surfaces de plancher d’un bâtiment hors d’air, hors d’eau, éventuellement habitable. Les balcons, la cave, les combles sans velux avec une hauteur de plafond inférieur à 1m80, le garage sont hors SHON. On présume que plus il y a de SHON et plus l’équipement public sera sollicité.
SHON = COS x superficie du terrain
Le COS sera présent dans les zones U et AU (stricte COS = 0). Dans une même zone il peut y avoir des COS différents selon les différents types de destination (mixité fonctionnelle).
Le transfert de COS depuis la loi SRU n’existe plus que d’un cas particulier, seulement au sein des zones N en faisant un permis à plusieurs (R 423-1), c’est un mécanisme qui permet au sein de zones N de récupérer de la constructibilité à partir d’un terrain émetteur au profit d’un terrain récepteur, le terrain émetteur est situé en zone N-remarquable et le terrain récepteur situé en zone N-ordinaire, une fois la constructibilité conféré le terrain devient inconstructible, il faut comprendre qu’il est en réalité vidé des droits de construire qui lui était attaché, il s’agit d’une servitude administrative qui est publiée au service des hypothèques et le transfert est constaté par un acte authentique (transfert de droits réels). Pas de COS dans les zones A et dans les zones N qu’en cas de transfert.