Domaine d’application quant aux personnes concernées : le vendeur non-professionnel est protégé contre un achat impulsif. Le non-professionnel est celui qui contracte hors de son activité normale agissant dans un autre but que son activité professionnelle. Il est non-professionnel quand il passe l’acte ni d’une façon habituelle ni dans le but d’en tirer un profit commercial. Pour la SCI et la loi Scrivener qui exclut du champ d’application les prêts destinés à financer une activité professionnelle, la cour suprême avait écarté la SCI, selon l’opinion dominante en vertu du principe de précaution il faudrait purger.
Les biens concernés sont les immeubles à usage d’habitation. La Cour de cassation du 30 janvier 2008 décide que le délai ne s’applique pas aux immeubles à usage mixte. La difficulté est le terrain à bâtir car la loi ne le prévoit pas, certains auteurs considèrent que le terrain à bâtir n’y rentre pas, de plus la loi instaure une faculté de rétractation spécifique sur le terrain à bâtir pour le lotissement. Mais il y a une autre doctrine qui consiste à la protection du logement virtuel pour appliquer le délai aux terrains à bâtir. Arrêt 15 octobre 2001 a exclut le terrain à bâtir, donc protection du terrain réel.
Le contrat est l’acquisition d’un immeuble, de parts données en vocation à l’attribution en jouissance en propriété, la VEFA, location accession à la propriété immobilière. Las cas posant difficultés : dation en paiement, échange avec soulte, substitution (le bénéficiaire de la substitution bénéficie du délai de rétractation mais son attitude doit être neutre vis-à-vis du vendeur principal).
Le délai de rétractation réflexion : tout acte sous seing privé n’acquiert son efficacité qu’au terme d’un délai de sept jours pendant lequel l’acquéreur non-professionnel peut se rétracter, l’acte est rétroactivement annulé. Il en est de même pour l’acte authentique qui ne peut être reçu qu’après un délai de réflexion de sept jours permettant aux futurs acquéreurs d’apprécier le projet et ce dans le cas où aucun avant-contrat n’a été conclu.
La notification : par lettre recommandé avec accusé de réception ou tout autre moyen comme l’huissier ou la remise en main propre. Cour de cassation 27 février 2008 c’est la lettre recommandée avec accusé de réception qui prime. Loi du 13 juillet 2006 prévoit que lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation, dans ce cas le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte qui doit être attesté selon les modalités fixées par le décret.
Les difficultés pratiques d’application du texte : quid de la discordance de l’avant-contrat et l’acte authentique. Lorsque que des éléments substantiels de la vente apparaissent un second délai doit s’ouvrir.