23/10/2010

L’indemnité d’éviction

Le statut des baux commerciaux ayant pour objectif la protection du fonds a institué le droit au renouvellement comme un élément essentiel au profit du commerçant. Le législateur n’est pas allé jusqu’à imposer au bailleur un maintien forcé du locataire. A l’expiration du bail le droit du locataire de conserver le local peut-être écarté dans deux hypothèses : le congé du bailleur motivé par la faute du locataire et la possibilité de donner congé au locataire le bailleur étant tenu d’offrir et de payer une indemnité d’éviction. L’idée générale étant que cette indemnité couvre le préjudice causé au locataire en raison de l’obligation de quitter les lieux, elle est prévue à l’article L 145-14 du code de commerce : elle comprend notamment la valeur marchande du fonds suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement, de réinstallation, des frais et droits de mutation à payer sauf si le propriétaire des murs fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction constitue une dette personnelle à la charge du bailleur qui a refusé le renouvellement du bail au locataire, si elle est destinée à réparer le préjudice cela ne signifie pas que le refus de renouvellement soit une faute imputable au bailleur. Le locataire évincé a la possibilité de renoncer à l’indemnité d’éviction et le bailleur a un droit de repentir. L’indemnité devant être payée au locataire a un droit de rétention des locaux, un droit de rester dans les lieux tant que l’indemnité n’a pas été versée. En revanche la date de l’évaluation peut poser des difficultés lorsqu’il existe un décalage important entre le moment où le congé a été donné, le moment où l’indemnité est calculée, et le moment où elle doit être payée.

L’évaluation de cette indemnité relève du TGI, les juges ayant un pouvoir souverain d’appréciation. Cette évaluation est fondée sur des principes, le premier étant qu’il existe a priori une adéquation entre le montant de l’indemnité et la valeur du fonds de commerce, si cela se vérifie cela signifie qu’il aura disparu. C’est au bailleur conformément à l’article 9 du CPC qu’il appartient de démontrer que le préjudice est inférieur à la valeur du fonds. La diminution de l’indemnité d’éviction à une somme inférieure à la valeur du fonds est principalement une question de réinstallation par le locataire. Dans le rapport, l’expert aura porté son attention sur l’état du marché local et surtout la possibilité de trouver des locaux libres correspondant au commerce à déplacer. Très souvent les rapports d’expertise et les décisions de justice se bornent à affirmer qu’il existe des locaux disponibles sans aucune vérification de leur convenance avec les besoins du locataire évincé. Le juge s’il intervient a priori détermine la mission de l’expert et notamment peut lui imposer la méthode à employer et les éléments à prendre en considération. Outre les éléments objectifs l’expert devra tenir compte des usages de la profession pour moduler le résultat qu’il a obtenu, parfois même et c’est vrai pour les fonds artisanaux l’identité, l’expérience et les qualités personnelles de l’exploitant vont rendre compliqués l’expertise. Il existe des éléments qui militent en faveur d’une réinstallation plus facile du fonds de commerce notamment lorsqu’il n’y a aucune contrainte de stock, lorsque l’activité est à la mode depuis longtemps et lorsque les possibilités de bénéficier des avantages initiaux sont conservés. Les éléments de détermination de l’indemnité d’éviction sont aussi liés à la différence de loyer entre l’initial et celui de la réinstallation.

Le code de commerce a prévu des accessoires à cette indemnité comme :
- Les frais de remploi qui sont tous les frais et droits de mutation que l’on doit régler en vue de l’acquisition d’un fonds de même valeur. Il s’agit des frais d’agence et des frais de notaire.
- Les frais de déménagement et de réinstallation varient selon la nature de l’activité
- Le trouble commercial qui est l’hypothèse dans laquelle le transfert d’un fonds s’accompagne d’un arrêt plus ou moins long de l’exploitation.
- Les frais de licenciement
- Les rachats de mobilier et matériels
- Les indemnités de perte de logement lorsque le local est doublé d’un local d’habitation


Catégorie: commercial