19/10/2009

La méthode de la cession des tantièmes

Le principe est que le propriétaire du terrain au lieu de céder ce terrain en totalité à l’acquéreur constructeur ne lui cède qu’un certain nombre de tantièmes indivis et conserve le surplus, les tantièmes conservés correspondent aux locaux que le vendeur du terrain se réserve et que le constructeur édifiera pour son compte. De cette façon ces locaux deviennent sa propriété par accession immobilière sur les tantièmes de terrain qu’il a conservé, on est donc ici à l’opposé de toute idée de transfert de propriété des locaux destinés au vendeur du terrain ce qui permet d’échapper aux règles de l’article L 261-10 du CCH en cas de remise de locaux à usage d’habitation ou mixte.

Si l’acte exprime un prix qui est ensuite converti en obligation pour l’acquéreur de remettre au vendeur des locaux, la cession constitue une vente (garantie d’éviction, garantie des vices cachés, rescision pour lésion, privilège du vendeur). A défaut de stipulation de prix il a été jugé que la cession ne constituait pas une vente, il s’agit d’un acte innommé avec tous ses inconvénients.

L’exécution de la convention est régie par une obligation de faire sus generis, le prix est converti en une obligation de faire et non de payer le prix. C’est l’exécution de cette obligation qui libère le cessionnaire. La conversion emporte novation par changement d’objet et extinction des suretés de l’obligation initiale qui est de payer le prix, aussi lorsque le cédant bénéficie du privilège de vendeur une stipulation expresse est nécessaire pour le lui conserver (article 1278 du code civil).

Le vendeur n’a pas a racheté une fraction indivise, il reste propriétaire de sa fraction de terrain. Les risques de conflit sont moindres par rapport à l’autre méthode notamment pour les raison suivantes : un second acte est inutile à l’achèvement des constructions l’acquéreur-constructeur se borne à mettre à disposition de son cocontractant les locaux dont celui-ci est propriétaire. Mais ceci impose une désignation précise des locaux à construire.

Pour la mise en œuvre de la méthode de la cession des tantièmes et pour éviter le droit de partage de 1ù lors de l’attribution des locaux devant revenir au vendeur du terrain, il y a lieu de faire établir par ce dernier préalablement de la vente du terrain un état descriptif de division (EDD en volume possible également), cette méthode suppose que les locaux soient déterminés pour connaître les lots de tantièmes de propriété qu’il convient de réserver au vendeur du terrain.
Il faut établir une convention préparatoire à la vente qui fixera la base des accords des parties notamment les obligations de l’acquéreur notamment la consistance des locaux devant revenir au vendeur, les délais de livraison, les garanties… Cette convention prévoira que l’acte sera établi lorsque tous les éléments nécessaires seront connus.

Les principaux éléments du contrat de vente, s’agissant d’une convention de construction elle comportera notamment, il faudra prévoir :
- un délai de livraison sanctionné par une indemnité de retard
- les modalités de remise des locaux
- une description qualitative et quantitative des locaux à livrer
- la garantie des vices
- les assurances
- une réserve au profit de l’acquéreur-constructeur de tous les pouvoirs du maitre d’ouvrage
- le privilège de vendeur avec l’action résolutoire (mais attention au privilège du prêteur de denier si le constructeur a besoin de crédit)
- une garantie d’achèvement extrinsèque contre le renoncement à son privilège de vendeur face à un PPD

La convention est soumise au droit de préemption urbain (DPU), en cas de préemption la collectivité qui préemptera payera le prix en argent et non en locaux à construire.


Catégorie: immobilier