11/01/2009

La mise en oeuvre du pacte de préférence

Tant que le propriétaire ne décide pas de vendre le pacte de préférence reste en sommeil, néanmoins le pacte reste actif, le promettant ne doit pas compromettre les droits du bénéficiaire c’est le cas notamment s’il accordait un bail d’habitation sur le bien (le droit de préemption du locataire l’emporterai). Il est également possible durant la période de sommeil de céder ce pacte à un tiers sauf clause d’incessibilité insérée, équivalent d’une cession de créance (article 1690 du code civil avec notification au débiteur pour actes sous seing privé ou appeler à l’acte authentique le débiteur). Possibilité aussi de transmettre aux héritiers ce pacte de préférence autant du côté du promettant que du bénéficiaire sauf clause d’intransmissibilité insérée.
Si le promettant se réveille (vendre son bien) il doit en informer le bénéficiaire, en principe le pacte aura prévu la procédure de purge (mise en œuvre du droit de préemption du bénéficiaire), le promettant doit émettre une offre de vente au bénéficiaire, il est prévu dans le pacte un délai octroyé au bénéficiaire pour y répondre, à défaut de délai il suffit que l’offre soit assortie d’un délai raisonnable afin que le bénéficiaire puisse prendre partie et décider d’acheter ou non le bien.
Si le bénéficiaire décline l’offre de vente le promettant est en principe libéré, le pacte est alors purgé et le promettant peut vendre son bien à un tiers. Toutefois il convient d’observer que le promettant ne peut pas traiter à des conditions plus avantageuses avec un tiers sans formuler à nouveau une offre au bénéficiaire. En effet il suffirait pour le promettant de proposer un prix de vente trop élevé pour évincer le bénéficiaire et paralyser l’exercice de son droit de préférence.
Une question se pose doit-on alors prendre en considération l’évolution du marché immobilier pour apprécier que la cession du bien à un tiers est plus avantageuse que l’offre émise par le promettant au bénéficiaire au moment de la purge du pacte de préférence ? Ce problème se présente notamment lorsqu’un certain laps de temps s’écoule entre le moment où le bénéficiaire du pacte de préférence a décliné l’offre du promettant et la vente effective du bien à un tiers. Pour la première fois la cour de cassation s’est prononcée sur cette question dans un arrêt du 29 janvier 3003 : par acte notarié du 2 avril 1984 le propriétaire d’un hangar conclu un pacte de préférence au profit d’un couple marié, le prix de vente étant d’ores et déjà fixé à hauteur de 90 000 francs, trois ans plus tard en 1987 le propriétaire du hangar décide de vendre et notifie une offre de prix de vente au bénéficiaire du pacte de préférence à hauteur de 90 000 francs, ces derniers déclinent l’offre, une période de sept ans s’écoule et en 1994 le propriétaire vend son bien à un tiers pour le prix de 90 000 francs, c’est alors qu’apprenant l’opération les anciens bénéficiaires du pacte réclament l’annulation de la vente faite en violation d’un droit qu’ils avaient pourtant exercé en son temps, ils considèrent qu’en sept ans le prix de l’immobilier a considérablement augmenté de ce fait la cession de 1994 a eu lieu à des conditions plus avantageuses que celle contenue dans l’offre de 1987 et que par conséquent ils conserveraient leur droit de préférence, en d’autres termes ils demandent au juge de prendre en considération l’environnement économique du contre et notamment l’évolution du marché immobilier, ce raisonnement a séduit les juges de la cour d’appel de Lyon qui a prononcé un arrêt en date du 18 janvier 2000 elle prononce la nullité de la vente après voir relevé que la vente de 1994 a été effectué dans des conditions beaucoup plus avantageuses du fait de l’évolution du marché immobilier et des conditions économiques, cet arrêt est censuré par la 3eme chambre civile de la cour de cassation en date du 29 janvier 2003, la cour de cassation fait référence à l’article 1134 du code civil en estimant que le promettant avait respecté ses obligations à l’égard du bénéficiaire la cour de cassation relève que le prix de vente n’était pas différent de celui proposé aux bénéficiaires et considère que le vendeur n’était pas tenu de présenter une nouvelle offre quant bien même la cession se serait réalisée plusieurs années après, cette décision est incontestable du point de vue juridique, la cour de cassation fait référence à la loi du contrat et rien qu’à la loi du contrat, elle écarte toute évolution du marché économique c’est une application de la force obligatoire du contrat, la cour de cassation fait également référence à un deuxième principe de droit celui du nominalisme monétaire qui signifie que 90 000 francs en 1987 valent juridiquement 90 000 francs en 1994, quoi qu’il en soit cette décision est conforme à notre droit.


Catégorie: contrat

2 Commentaires

01/07/2010
CHARPENTIER

Bonjour,

Je possède une maison de famille (résidence secondaire) en province avec un terrain (1 000 m2) ainsi qu’une parcelle de terrain accolée de 3 000 m2.
Cette parcelle de terrain intéresse une fondation (pour étendre ses activités) qui me propose d’en acheter une partie (2 500 m2). En réalité, je souhaite en garder 500 m2 pour « isoler » ma maison de ces 2 500 m2 que m’achèterait cette fondation.

Intéressée également par la surface restante ainsi que par la maison, la fondation voudrait que je lui consente dans l’acte de vente des 2 500 m2 de terrain un pacte de préférence pour le jour où je déciderai de vendre la maison et les 1 500 m2 de terrain restant (1 000 + 500).

Quels sont les inconvénients d’un tel pacte et quels sont les pièges à éviter dans la rédaction de tels pactes. Ceci serait fait bien sûr par un Notaire. Nous avons 65 ans (couple) et 2 enfants héritiers mais a priori pas intéressés par cette maison.

Ce pacte est-il de nature à donner une plus value au terrain de 2 500 m2 que me propose d’acheter la Fondation.

Merci pour vos conseils.

Salutations distinguées.


01/07/2010
DUPONT

Bonjour,

Au décès de mes parents (début 2005), j’ai hérité avec mon frère d’une maison et d’un terrain en principe constructible mais seulement dans le cadre d’un aménagement concerté (voire un droit de préemption de la commune) et de la création d’une voirie d’accès.
De ce fait, le prix du terrain pris en compte par le Notaire pour la valeur de l’héritage a été relativement faible (5 500 €) puisqu’il ne pouvait être réellement vendu en tant que terrain constructible.
J’ai pour ma part préféré garder cette maison de famille avec le terrain et j’ai donc versé la moitié de la valeur de l’ensemble à mon frère.

Aujourd’hui (5 ans plus tard), les abords de ce terrain étant en voie d’être urbanisés, mon terrain qui pourrait alors se négocier aux alentours de 90 000 €, intéresse un acheteur.

Ayant imaginé en 2005 cette évolution probable à moyen terme, j’avais proposé au moment du partage avec mon frère de rester en indivision au niveau du terrain afin qu’il ne soit pas désavantagé. Il avait alors refusé ma proposition souhaitant récupérer la totalité de sa part tout de suite.

Peut-il aujourd’hui revendiquer une nouvelle part par rapport au prix actuel du terrain ?

Dans la négative mais pour le cas où je souhaiterais lui en redonner la moitié sans y être obligé par des textes, n’y aurait-il pas alors de problèmes au niveau fiscal (le fisc pouvant assimiler cela à une donation entre frères) ?

Merci pour vos conseils.

Salutations distinguées.