19/10/2009

La vente d’immeuble à rénover

Le vendeur d’un immeuble existant s’engage à réaliser consécutivement à la vente des travaux affectant l’immeuble vendu destinés à en améliorer les caractéristiques de toute nature et exige de l’acquéreur le versement de sommes d’argent avant leur livraison.

Les opérations de rénovation d’immeubles sont en pratique d’importance très inégale et chaque opération est un cas particulier. On peut distinguer deux types de rénovation :
- La rénovation-modernisation appelée également rénovation légère qui consiste à doter un bâtiment des normes actuelles de confort sans modifier sa structure ni sa distribution, ou d’effectuer des travaux de réfection de la toiture, de la cage d’escalier… Ce type de rénovation est celui qui est traditionnellement appliqué par les propriétaires immobiliers dans la gestion de leur patrimoine et par les marchands de biens.
- La rénovation-construction dite rénovation lourde, laquelle entraine une redistribution des locaux et s’accompagne parfois de la création, de la suppression de niveaux, de surélévation et d’addition de construction.

Le régime juridique, administratif et fiscal varie selon l’importance de l’opération de rénovation. Les opérations de rénovation lourde nécessiteront dans la plupart des cas des autorisations administratives préalables, le régime fiscal sera différent de celles dites légères mais c’est surtout le régime juridique de la vente qui est totalement différente en fonction de l’importance et de la nature des travaux et de l’affectation ou pas de l’immeuble rénové à usage d’habitation ou mixte.

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a créé un statut pour la vente d’immeuble à rénover du secteur protégé, ces dispositions sont d’ordre public. Il s’applique uniquement aux locaux du secteur protégé quand il s’agit de travaux de rénovation peu importants à réaliser sur un immeuble bâti existant. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux travaux d’agrandissement ou de reconstruction complète de l’immeuble assimilable à une reconstruction, c’est alors le contrat de la vente d’immeuble à construire qui sera applicable. Le décret d’application du 16 décembre 2008 a précisé la nature des travaux, ils ne font pas entrer la vente dans le régime de la vente à rénover mais dans celui de la vente d’immeuble à construire.

Il y a des problèmes au point de vue de la réglementation de l’urbanisme et du régime juridique des contrats de vente portant sur des immeubles à rénover.
C’est une opération commerciale.


Catégorie: immobilier