La localisation géographique est un élément fondamental du fonds de commerce sauf pour les sociétés de vente par correspondance par exemple.
Le législateur de 1953 conscient de cette réalité a considéré qu’il fallait surprotéger ce droit d’occupation des locaux notamment pour les locataires. Le contient donc des règles de protection du locataire qu’on appelle le preneur, avec deux grands types de protection :
• Protection financière par le système de plafonnement des loyers
• Droit au renouvellement du bail
Les conditions suivantes sont cumulatives pour constituer un bail commercial :
– Les conventions de location immobilière ? prêt à usage (ou commodat), le décret prévoit quand même que certaines conventions sont exclues comme la convention d’occupation précaire (convention dont le terme dépend de la survenance d’un événement prédéterminé qui lui-même ne dépend pas de la volonté de l’une des parties, ex arrêté de démolition en suspend), les baux de courte durée (bail commercial inférieur à deux ans, la jurisprudence interdit le renouvellement abusif de ce bail sauf un renouvellement postérieur à la fin du bail où le preneur renonce à ses droits car tombant sous le décret de 1953).
– La convention doit porter sur un immeuble sauf les baux sur terrain nu (excepté pour les conventions de location de terrain nu prévoyant la construction d’un local).
– Il faut exercer une activité, les commerçants bénéficient du statut des baux commerciaux à condition qu’ils exploitent dans les locaux un fonds de commerce avec une clientèle propre et autonome (distinction entre galerie marchande ouverte ou fermée par rapport au grand magasin), un franchisé exploite un fonds de commerce d’après la jurisprudence.
Le décret de 1953 s’applique également aux activités artisanales (fonds artisanal), d’enseignement (exemple : centre équestre), artistiques. Conventionnellement les activités libérales peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux (loi du 4 août 2008), pour les autres activités c’est également possiblement si le bail indique explicitement la soumission à ce statut.
Les locaux accessoires (hangar, maison témoin…) bénéficient du statut des baux commerciaux lorsque leur privation est susceptible de compromettre grandement l’activité de l’exploitant.