Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est issu d’une loi du 19 décembre 1990 dont les textes ont été intégrés dans le CCH aux articles L 230-1 et suivants et L 241-8 et suivants.
L’article L 241-8 du CCH oblige la conclusion d’un écrit ou la prévision d’une garantie de livraison Avant d’entreprendre l’exécution des travaux et cela sous peine de sanction pénale. La profession de constructeur de maison individuelle n’est pas réglementée.
La clause abusive est identifiée dans les contrats conclus entre les professionnels ou non professionnels (professionnel dont le contrat n’est pas dans sa sphère d’activité) ou consommateur. Sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer au détriment du profane un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. La clause sera réputée non écrite. Depuis 1995 le juge peut estimer que la clause est abusive sans qu’elle fasse partie d’une liste réglementaire.
Il y a deux contrats de construction de maison individuelle :
– CCMI avec fourniture de plan : protection importante.
– CCMI sans fourniture de plan : moins contraignant surtout en matière de prix.
Domaine de la réglementation du CCMI :
La construction d’une maison individuelle peut être réalisée à travers plusieurs contrats : VEFA, contrat de promotion immobilière, voire un contrat d’entreprise du code civil… Le danger vient du fait que la réglementation est impérative pour le CCMI d’où le risque de rédaction d’un contrat qui ne respecterait pas les exigences légales qui sont sanctionnés de peines civiles ou pénales.
D’où la nécessité de distinguer le CCMI des autres contrats :
Certains promoteurs commercialisent des maisons individuelles sous la forme de VEFA. Dans le CCMI le maitre d’ouvrage est propriétaire du terrain dès le départ.
CCMI et contrat de promotion immobilière qui est défini par contrat par lequel une personne s’oblige envers le maitre d’ouvrage à faire procéder à la réalisation d’un programme de construction. Le promoteur a une double mission : construire ou faire construire sur le terrain d’autrui, et mission de représentation il est le mandataire du maitre d’ouvrage puisqu’il est chargé d’agir au nom et pour le compte de celui-ci sur le plan administratif (règles d’urbanisme), financier (négociation de prêt) et juridique.
Dans le contrat d’entreprise l’entrepreneur s’engage uniquement à réaliser l’ouvrage ou la partie d’ouvrage sans fournir de plan. Dans le CCMI sans fourniture de plan le contrat à pour objet l’exécution de travaux, de mise hors d’eau et de mise hors d’air. A partir du hors d’air il faudra un CCMI.
Les domaines respectifs des deux CCMI :
Il y a des points communs :
– Il s’agit de contrats de louage d’ouvrage au forfait (prix forfaitaire et définitif), on a donc deux contrats qui ont pour objet la construction, l’édification d’un immeuble, ce qui exclut le contrat de construction de maison individuelle pour les travaux d’entretien ou de conservation sauf pour les rénovations lourdes.
– Edifier une maison individuelle, il s’agit d’une maison à usage d’habitation ou mixte. On admet que cette maison puisse comporter deux logements. (par exemple voir les prix d’une toiture : cliquez-ici)
Les éléments propres à chacun des contrats:
Le CCMI avec fourniture de plan est imposé à toute personne qui se charge de la construction d’une maison individuelle à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité fait pour le compte de cette personne, à toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’une maison individuelle dès lors que le plan a été fourni par cette personne ou pour son compte au moyen des procédés précédant. La pratique a inclus dans l’obligation de recourir au CCMI avec fourniture de plan le montage de maisons préfabriquées ou en kit.
Bonjour, nous avons signé mon époux et moi une promesse de vente d’un terrain le 22/12/2009, un ccmi le 23/12/2009 (date apposée par le constructeur, signature et versement d’acompte les 12-13/11/2009). Le constructeur s’est procuré auprès du notaire un copie de la promesse de vente et les plans du terrain auprès du géômètre. il se trouve q’une erreur sur la superficie et l’omission d’une rétrocession d’un partie de terrain se sont glissées sur la procuration au notaire. Nous n’étions pas informés de cette rétrocession. De ce fait, j’ai refusé de signer la nouvelle procuration vue la dissimulation de cette information par l’agent immobilier. Nous en avons informé le proprietaire qui nous proposé d’agrandir le terrain. Le constructeur avisé de cette situation (puisqu’il a aussi contacté le propiétaire dans le but d’agrandir le terrain), nous a quand même fait parvenir le contrat sachant que ce dernier est nul (puisque nous n’étions pas en possession du terrain, la promesse de vente étant caduque) et a réclamé oralement un avenant à la promesse de vente du terrain, avenant modifiant la superficie. Sachant que ce contrat est nul nous n’avions pas à nous rétracter. Notre notaire nous a clairement signifié qu’il ne peut rédiger un avenant à une promesse de vente qui est caduque (qui n’existe pas). Nous avons alors adressé un courrier en recommandé avec A/R au constructeur à ce sujet et concernant notre interrogation sur le maintient des prix mentionnés sur ce ccmi. 2 semaines après l’envoi de ce courrier, j’ai réussi à contacté par tel la gestionnaire qui m’a annoncé que les prix resteraient inchangés et qu’elle me donnerait confirmation dans l’aprés-midi. Après 2 semaines d’attente de cet appel téléphonique (soit 1 mois après l’envoi du courrier resté sans réponse), j’ai contacté l’ADIL qui m’a confirmé que ce ccmi est nul puisque nous n’étions pas en possession du terrain à la date de la signature. Nous nous sommes adressés à un autre constructeur pour notre projet. Nous avons signé la promesse de vente du nouveau terrain agrandi et comme par hasard j’ai reçu l’appel de la gestionnaire du 1er constructeur : Les prix sont maintenus. Quand je lui ai annoncé que nous avons fait appel à un autre constructeur, énervée, elle m’a rappelée que nous avons réservé une maison et que nous sommes liés par ce contrat. Je lui ai calmement répondu que ce contrat est nul et que j’ en ai eu confirmation de l’ADIL. Elle m’a saluée en me répétant que les prix sont maintenus. Nous n’avons toujours pas reçus nos 2 chèques d’acompte. Ma question est la suivante : quelle doit être notre démarche vis-à-vis du 1er constructeur ? Tout le monde nous dit que ce ccmi est nul de fait ! Merci de me répondre