C’est une variété d’avant-contrat spécialement adaptée à une VEFA, il se rapproche parfois d’une promesse de vente et il est prévu aux articles L 261-15 et R 261-25 et suivants du CCH. C’est le contrat par lequel en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver l’immeuble ou une partie.
Les caractères du contrat de réservation :
La nature juridique : contrat essentiellement synallagmatique comportant des obligations réciproques (obligation de verser un dépôt de garantie contre obligation de réservation). Ce contrat correspond à un cadre juridique dont l’étendue et l’intensité dépendent de l’engagement du vendeur. On peut identifier trois types de contrat de réservation :
– Contrat de réservation a minima : le réservant (le promoteur) se contente de souscrire les obligations que lui imposent les textes du secteur protégé.
– Contrat de réservation étendu : le réservant au-delà de la stricte réservation s’engage sur certains points précis (ex : délai de livraison, prix, prestations particulières…).
– Contrat assimilable à une promesse de vente : le réservant est d’or et déjà lié par le contrat à l’acquéreur.
Le rôle du contrat : les promoteurs y ont recours car il permet d’exiger le versement de fonds avant l’achèvement de la construction, cela permet d’avoir un impact psychologique sur le client même si la somme est déposée sur un compte bloqué et les banques pourront débloquer des crédits au profit du promoteur qui constatent un relatif succès de l’opération. Le contrat préliminaire permet aussi de tester le marché et d’évaluer les chances de succès de l’opération envisagée. Lorsque le réservant s’est engagé de façon définitive au stade du contrat préliminaire, ce-dernier peut servir de contrat préparatoire à la VEFA.
Le domaine du contrat de réservation : ce contrat revêt un caractère impératif dans le secteur protégé et la nullité de l’acte vient sanctionner un contrat qui ne revêt pas la forme d’un contrat préliminaire. En dehors du secteur protégé la liberté est toujours la règle.
La conclusion du contrat préliminaire :
La rédaction d’un écrit : article R 261-27 du CCH qui impose un écrit et des mentions obligatoires : la description du local réservé, la description de l’immeuble global, le prix prévisionnel, les modalités de règlement du prix, les démarches du promoteur en vue d’obtenir des prêts, le délai des travaux, la date prévue de conclusion de la vente et le montant du dépôt de garantie. Lorsque l’avant-contrat revêt une autre forme ou qu’une mention obligatoire fait défaut la sanction est la nullité du contrat (nullité relative car nullité de protection). Lorsque l’avant-contrat contient une clause contraire aux règles impératives, cette clause est réputée non écrite.
La consignation du dépôt de garantie : R 261-28 du CCH fait dépendre le montant du dépôt de garantie au délai de la conclusion de la vente. Plus le délai est long et moins le dépôt de garantie est important. Si la vente intervient dans un délai d’un an le dépôt de garantie est au maximum de 5%, si la vente intervient dans les deux ans le dépôt de garantie sera au maximum égal à 2%, si la vente intervient au-delà de deux ans aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé. La jurisprudence écarte la qualification d’indemnité d’immobilisation, de clause pénale mais tend à dire qu’il s’agit d’une sorte de sureté réelle qui est la contrepartie de l’obligation de réserver du promoteur. Il doit être consigné, il est interdit au réservant de percevoir ce dépôt au point que l’on va ériger cette interdiction en délit pénal (article L 261-17 du CCH).
Lorsque la vente est conclue le dépôt de garantie vient s’imputer sur le prix de vente, le CCH va définir la restitution du dépôt de garantie voire sa conservation entre les mains du réservant :
– Restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur : en l’absence de conclusion de la VEFA d’amblée prévue au contrat préliminaire ou le réservataire n’a pas pu obtenir les prêts sollicités ou le réservataire obtient un prêt inférieur de 10% au prêt demandé ou en cas de différence anormale (+ de 5% entre le prix de vente et le prix prévisionnel révisé, ou lorsque le lot promis présente dans sa consistance ou sa qualité une réduction de valeur de plus de 10% même si en contrepartie le prix est diminué d’autant sauf clause de sauvegarde) entre ce qui a été prévu au contrat préliminaire et ce qui figure dans le contrat de vente ou lorsque des éléments d’équipement initialement prévu dans le contrat préliminaire ne seront pas réalisés. La lettre recommandée avec demande d’avis de réception est prévue pour justifier du droit à restitution auprès du dépositaire dans l’intégralité sous trois mois.
– Le réservant peut conserver le dépôt de garantie toutes les fois où le réservataire n’est pas autorisé à en réclamer la restitution.