14/01/2009

Le loyer du bail commercial

Il n’y a pas de réglementation pour la fixation du loyer de départ, c’est le principe de l’offre et la demande. Mais il y a des cas où cette liberté est limitée comme dans le cas où le bailleur est également le preneur avec des loyers excessifs (entre SCI et société commerciale avec dirigeant commun pour le remboursement d’un prêt) pour éviter un risque fiscal (suppression de la déductibilité des loyers, le loyer va être considéré comme des dividendes et imposé sans abattement), un risque pénal (théoriquement abus de biens sociaux), si la société commerciale est mise en liquidation judiciaire il y aura une extension de la procédure collective à l’immeuble. La clause recette permet de fixer le loyer en pourcentage du chiffre d’affaire du fonds de commerce (notamment dans les théâtres et les galeries marchandes), son principal intérêt est que toutes les dispositions d’évolution du loyer en cours de bail sont inopérantes.

Pour les charges il n’y a pas de règles également, généralement on met à la charge du preneur les charges locatives (taxes de voirie…), le bailleur va conserver les charges inhérentes à la propriété (taxe foncière) mais peut être à la charge du preneur en un supplément de loyer.

Pour le dépôt de garantie il faut connaître une règle du décret de 1953 : tout loyer payé d’avance porte intérêt au profit du preneur dès qu’il dépasse deux termes de loyer, mais on peut jouer sur les deux « termes » de loyer en proposant un loyer trimestriel offrant ainsi un maximum de six mois..!


Catégorie: commercial