L’article 257 nouveau du CGI (remplaçant l’article 257-7) donne une nouvelle définition de la notion de terrain à bâtir, étant un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisés en application d’un PLU ou de tout autre document.
Ce critère devient simple et objectif, auparavant on prenait en compte l’intention de l’acquéreur. Mais cette simplification n’est qu’apparente : un terrain situé en zone U peut être frappé d’une servitude non aedificandi, un terrain ne disposant plus de COS disponible, un terrain classé en zone AU fermée non desservit par des réseaux et voiries, un terrain en zone A a priori inconstructible mais disposant de bâtiments agricoles.
L’article 257 ne fait plus référence à l’article 1594-0-G qui donnait une énumération de biens assimilés à des terrains à bâtir comme les immeubles qui ne sont pas encore achevés ou destinés à être démolis.
Concernant les terrains qui sont recouverts de constructions destinés à être démolies, ceux-ci peuvent être assimilés à des terrains à bâtir car l’acquisition est effectué en vue d’une opération de promotion. La jurisprudence communautaire va dans ce sens.
Pour les immeubles inachevés vendus en cours de construction (ne pas confondre avec les VEFA car l’acquéreur est protégé et est propriétaire au fur et à mesure), ceux-ci doivent être assimilés à des immeubles neufs mais l’état d’inachèvement peut être apprécié à plusieurs stades, de plus l’immeuble neuf se définit comme un immeuble achevé depuis moins de 5 ans alors même qu’il est inachevé rendant la date de départ du délai incertaine.