Les caractéristiques du fermage

Le bail rural est d’ordre public. Ce n’est pas uniquement un ordre public de protection.

Le statut du fermage est né dans un contexte économique de pénurie d’après guerre. Il fallait résoudre un problème alimentaire.

Le statut des baux ruraux a été détaché du code civil. Les fermiers se sont plaints des prérogatives fortes du propriétaire.

La notion d’ordre public évolue avec le temps. Aujourd’hui, dans le statut du fermage, il y a de nombreuses préoccupations environnementales. C’est essentiellement un ordre public de direction. L’ordre public protège aussi bien le bailleur et le preneur. C’est un ordre bidirectionnel.

Le bail rural classique a un caractère personnel et familial très marqué. Le seul modèle pris par le législateur est une entreprise modeste familiale. Mais, aujourd’hui, le modèle familial disparait. Le statut a donc beaucoup vieilli. Certaines dispositions sont inadaptées à l’heure actuelle. En revanche, le partenaire pacsé bénéficie des mêmes protections que le conjoint.

La Cour de Cassation a dit que le droit au bail rural étant incessible il n’a pas de valeur patrimoniale.

Ex : Un bail rural a été conclu au profit de deux époux mariés sans contrat. En cas de divorce, le droit au bail continue. Le statut du fermage ne résout pas ce problème. Les époux restent co-preneurs. Le problème est le même que le bail soit au nom d’un époux ou des deux époux. Le bail rural ne peut jamais entrer dans la communauté qu’il ait été conclu avant ou pendant le mariage. La solution est différente en de bail rural cessible.

Article L 411-35 CR : Le bail ne peut pas être cédé sauf à une personne de la proche famille.

Ex : Un bail rural est fait au nom d’une exploitation agricole. Tout se passe bien. Un jour, le fils du preneur veut s’installer dans l’exploitation pour devenir chef d’exploitation.

Le père propose à son fils de lui céder le bail (article L 411-35 CR) avec l’accord préalable du propriétaire à condition que tu renonces au bénéfice de ton salaire différé. Donc, cession de bail avec renonciation au bénéfice du salaire différé.

Le père décède. Le fils réclame son salaire différé. Les tribunaux sont saisis. Il a obtenu gain de cause car le droit au bail rural incessible n’est pas évaluable en argent. L’article L 411-74 CR interdit toute remise d’argent au profit du nouveau preneur. On ne peut pas patrimonialiser le droit au bail. Un exploitant en vie ne peut pas renoncer à la créance de salaire différé car c’est d’ordre public.

Ex : Un couple se marie sous le régime de la communauté. L’épouse a demandé l’établissement d’un contrat pour adopter la communauté légale et pour insérer la clause commerciale qui autorise  le conjoint à continuer l’exploitation du premier mourant.

Le mari décède. L’un des fils veut aussi continuer l’exploitation. Article L 411-34 CR : personnes qui peuvent continuer le bail. Il demande au tribunal paritaire de lui attribuer la continuation du bail qui lui accorde. Or, il y a le contrat de mariage avec la clause commerciale. La CA Reims confirme la décision du tribunal paritaire et rejette la demande de l’épouse. La Cour de Cassation rappelle que l’article L 411-34 CR est d’ordre public. La clause a été jugée nulle comme portant atteinte à l’ordre public.

Etant donné les prérogatives extrêmement fortes du preneur, quand y a-t-il bail soumis au statut du fermage ?

Article L 411-1 CR : Définition du bail rural. L’existence d’un bail rural ne dépend pas de la rédaction d’un écrit. Il peut y avoir bail oral. La loi prévoit un écrit pour des questions de preuve.

Toute mise en disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole pour l’exploiter est un bail rural. Cette exploitation doit se faire dans les conditions de l’article L 311-1 CR.

Ex : Un personne occupe une parcelle sans ne paie pas de loyer en argent mais paie les impôts. Le caractère onéreux peut résulter d’un paiement faible. Il n’y a pas d’exigence pour un minimum.

Le législateur a posé des présomptions de bail. Article L 411-1 CR.

• Relève du statut du fermage la cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsque l’acquéreur les recueille ou doit les recueillir. C’est le cas du propriétaire qui vend l’herbe de son pré à une personne qui la coupe et la prend, il y a même parfois des factures. C’est une convention (même s’elle est provisoire) qui relève du statut du fermage sauf dans le cas où le propriétaire peut prouver qu’il n’a pas voulu faire échec au statut du fermage et que l’opération n’a pas été faite en vue d’une utilisation répétée. C’est rapporter la preuve de deux faits négatifs (c’est très difficile). Pour la vente d’herbe, il y a une présomption de bail.

Ex : Vente d’herbe au profit d’un particulier qui réclame le statut du fermage. Le propriétaire se défend en disant qu’il n’y a pas eu vente exclusive des fruits de l’exploitation (les pommes n’ont pas été cédées). Donc, il n’y a pas bail car il n’y avait pas cession exclusive.

• Relève du statut du fermage la prise en pension d’animaux par le propriétaire du terrain. C’est où le propriétaire fait venir des animaux sur son terrain pour manger l’herbe. Dans ce cas, il n’y a pas soumission au statut du fermage. Mais, si le propriétaire des animaux taille les haies ou répare les clôtures (fait des travaux) sur le terrain, le statut du fermage s’applique. C’est une convention à titre onéreux.

Il existe des baux ruraux par détermination de la loi (article L 415-10 CR) :

-          Baux d’élevage hors sol (bâtiment),

-          Baux de marée salant,

-          Baux d’étang et de bassins aménagés pour la pisciculture,

-          Baux d’établissement horticole et culture maraichère,

-          Baux d’établissement culture de champignons,

-          Baux d’élevage agricole.

Sont exclus du statut des baux ruraux :

-          Les baux de jardins d’agrément,

-          Les baux de jardins familials,

-          Les baux de chasse et de pêche.

• Il existe des conventions qui échappent en totalité au statut ou de manière partielle.

• Le bail emphytéotique est régi par le code rural mais concerne des biens urbains et ruraux. Il échappe en totalité au statut du fermage.
• La durée de ce bail est plus de 18 ans sans pouvoir dépasser 99 ans. Article L 451-1 CR : Le bail doit être supérieur à 18 ans. Ce ne peut pas être un bail de 18 ans (mais plus).
• Par principe, il est librement cessible. Donc, pas de clause pour limiter la cession ou la sous-location.
• Ce bail ne donne aucun avantage en matière de droits de mutation à titre gratuit ni en matière d’ISF.

• Les conventions de mise en disposition de la SAFER (CMD) sont visées à l’article L 142-6 CR. Très peu de disposition du statut du fermage s’applique.
• La durée est de trois ans (courte durée). Si la surface est inférieure à deux surfaces minimum d’installation (SMI), la durée peut aller jusqu’à six ans renouvelable une fois. La SMI est donnée par arrêté préfectoral.
• L’occupant n’a pas droit au renouvellement de la convention. Il n’a pas de relation juridique avec le bailleur. C’est la SAFER qui conclue la convention avec le propriétaire.
• Le loyer de la CMD est encadré comme dans le statut du fermage.

Le bail rural de un an (article L 411-40 CR) est très contraignant contrairement à la CMD.

• Les baux de petites parcelles.
• Il doit être impérativement prévu par un arrêté préfectoral. Ces arrêtés organisent le statut juridique de ces baux. Le bail de petite parcelle est soumis au statut du fermage s’il fait partie d’une exploitation agricole. Cette petite parcelle doit occuper une partie essentielle de l’exploitation.
• Le fermier n’a pas le droit de préemption.
• Il n’a pas droit au renouvellement du bail.
• Le droit de reprise du bailleur n’est pas limité.
• Le prix de la location est libre.

En dehors de ces éléments, le statut du fermage s’applique.

• Certaines conventions n’ont rien à voir avec le statut du fermage.

• Dans certaines régions, on pratique la cession temporaire d’usufruit. C’est autorisé sauf lorsque c’est pour faire échec à l’application du statut du fermage. Pour faire une vraie vente d’usufruit, il faut avoir un très bon motif tiré du code civil et l’exposer dans l’acte. C’est une convention très difficile à rédiger. C’est un acte à déconseiller sauf motif percutant. Il faut considérer que c’est la cession d’un droit réel et non d’un droit personnel.

• Le contrat d’entreprise du droit civil. Le propriétaire d’un bien rural a le droit de faire faire des travaux par une entreprise de travaux. L’inconvénient de cette formule est qu’elle est onéreuse par rapport à la rentabilité de l’exploitation.

Le bail consenti au profit d’une coopérative d’utilisation de matériel agricole (CUMA) est-il un bail rural ? Il faut raisonner par rapport à la définition du bail : articles L 411-1 et 311-1 CR. La coopérative n’intervient pas dans le cycle de développement biologique végétal ou animal. Il n’y a donc pas bail rural. C’est un bail libre du code civil, on pourrait conclure un bail professionnel de l’article 57 A de la loi de 1989. Si le preneur n’est pas exploitant agricole, il ne peut pas y avoir bail rural.

Ex : Un commerçant qui est un négociant en bestiaux veut louer une parcelle de pré pour parquer les animaux en attendant la revente. Quel bail faut-il faire ? Il faut d’abord identifier le statut à appliquer.

L’objet du bail est le stockage, ce n’est pas une fonction d’élevage. Le négociant achète pour revendre. On sort de l’article L 311-1 CR. Il faut écarter le statut des baux ruraux.

Le négociant est-il au regard du droit un professionnel ? Non, c’est un commerçant. On ne peut donc pas faire un bail professionnel. Ce n’est pas un agriculteur. L’article 57 A n’est pas applicable.

Ce n’est pas un bail d’habitation, ni un bail rural ni un bail professionnel. Ce n’est pas non plus un bail commercial car il faut un local. On peut donc faire un bail libre du code civil. Les parties peuvent faire ce qu’elles veulent sauf à respecter l’article 1719 CCiv. Le bail libre ne peut jamais être perpétuel (et donc ne peut jamais être renouvelé indéfiniment).