29/10/2009

Les indemnités de fin de bail rural

Le bailleur doit verser une indemnité au fermier lorsque celui-ci a exécuté des travaux. Si le fermier n’a pas respecté la procédure d’autorisation ou d’information des travaux, il n’aura pas droit à l’indemnité en fin de bail.

Il y a plusieurs catégories de travaux :

-          Travaux qui nécessitent une autorisation préalable du bailleur :

  • Maison d’habitation du fermier. C’est plutôt risqué pour le fermier car c’est construire sur un terrain loué. Le propriétaire n’a pas intérêt à donner son autorisation.
  • Faire des plantations et construire des bâtiments d’exploitation. En cas de refus du propriétaire, le juge peut donner son autorisation.
  • Améliorations foncières.

-          Travaux qui nécessitent l’information préalable du bailleur :

  • Travaux d’amélioration de l’habitat.
  • Liste préfectorale des travaux soumis à information préalable du bailleur.
  • Travaux qui pourront être amortis six ans après la fin du bail.

La procédure d’indemnisation en fin de bail est d’ordre public.

Constructions : Les aménagements doivent avoir conservés en fin de bail une valeur d’exploitation. Le problème est que la charge est lourde pour le bailleur : On part du coût des travaux à l’expiration du bail et on déduit 6 % par année écoulée depuis l’exécution. On arrive à 0 au bout de 16,8 ans. On peut déduire les frais de remise en état si l’entretien n’a pas été normal par le fermier. Dans chaque département, le préfet peut avoir pris un arrêté pour modifier l’amortissement.

Plantations : On prend l’ensemble des dépenses engagées mais évaluées à la fin du bail et on déduit un amortissement à partir de l’entrée en production.

Autres travaux : Il y a indemnisation si ces travaux ont augmenté le potentiel de production de plus de 20 % (à démontrer par le fermier). Coût des travaux à l’expiration du bail moins un amortissement dont la durée ne peut dépasser 18 ans.

En cas de vente du bien loué, il faut donner une information à l’acquéreur au sujet de cette indemnisation. Article L 411-69 CR : L’acquéreur doit être averti par le notaire qu’il devra payer à la fin du bail l’indemnité de fin de bail. C’est pour éviter que le preneur ne soit indemnisé deux fois. Le règlement se fait au comptant sauf à obtenir un délai donné par le juge.

Le bail rural est par nature déséquilibré. Ce n’est pas un bail en faveur de l’entreprise. Il protège le fermier et sa famille.


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