Afin de connaître la valeur vénale d’un fonds il n’existe aucune méthode infaillible mais davantage une multiplicité de techniques qui aboutissent à une évaluation la plus juste possible d’un prix adapté au marché considéré. En pratique les experts utilisent deux ou plusieurs méthodes qu’ils essayent de recouper par des données concrètes, ces données tiennent compte de la nature du commerce, des agencements réalisés dans les lieux, des dépendances commerciales ou d’habitation attachées aux locaux, l’importance ou la vétusté des stocks et des marchandises.
Les méthodes mathématiques :
Sont des techniques fondées sur des formules qui sont supposées être applicables sans modifications dans tous les cas de fonds de commerce, elles prennent la forme de formule algébrique qui ont pour base de calcul le bénéfice, la durée du bail, la rémunération de l’exploitant ou l’amortissement du capital. Le principal reproche est qu’elles ne tiennent pas compte des hypothèses particulières telles que la nature du commerce, la situation et l’aménagement du fonds.
Les méthodes empiriques :
– La méthode par comparaison : cette méthode consiste à fixer la valeur vénale d’un fonds de commerce en tenant compte du marché des fonds similaires en terme d’activité et de résultats. Il s’agit de partir des références de transaction réalisées sur le marché pour des fonds globalement identiques dans un périmètre proche. L’analyse suppose que l’expert consulte ou constitue lui-même un fichier alimenté régulièrement, fichier prenant en compte les principales caractéristiques des fonds concernés. Pour disposer d’une comparaison fiable il est indispensable que les prix exprimés dans les actes soient sincères. Il faut qu’il s’agisse de fonds strictement similaire dans l’activité et les prestations, qu’ils visent la même clientèle, et que les références servant de comparaison ne constituent pas des exceptions à la hausse ou à la baisse. Un fonds de commerce a pu être acheté largement au dessus de sa valeur par un concurrent qui souhaite éliminer la concurrence dans un certain périmètre, de même à l’inverse à la baisse dans des liquidations de régimes matrimoniaux et de succession pour gagner du temps.
– La méthode par les bénéfices : cette méthode comme celle du chiffre d’affaire prend en considération le type de bien à évaluer puisqu’un fonds de commerce a pour objectif la recherche d’une rentabilité. Ce qui intéresse l’acquéreur potentiel c’est de proportionner le prix de ce qu’il peut retirer du fonds lorsqu’il l’exploitera. D’autre part la valeur marchande du fonds est un élément de détermination non seulement du prix de vente mais aussi des sommes annexes ou accessoires à payer telles que l’indemnité d’éviction, et le bénéfice joue un rôle central dans ce calcul. Le bénéfice retenu est celui qui figure sur les documents comptables et plus spécialement les bilans et les déclarations fiscales. Le principal inconvénient réside dans les exercices de référence à retenir, il faudra vérifier que ces années sont normales en terme de résultats, en vérifiant qu’aucun événement exceptionnel n’ait contrarié cette exploitation ou ait augmenté temporairement celle-ci (comme la maladie du commerçant, la fermeture momentanée, la fermeture temporaire d’un concurrent). Cette technique est fondée sur une moyenne tenant compte de plusieurs années mais qui ne reflète pas le mouvement réel des bénéfices.
– La méthode par le chiffre d’affaire : cette méthode reflète mieux l’activité économique du fonds de commerce car il est l’ensemble des flux qui caractérise un exercice du fonds de commerce. Dans la plupart des expertises l’évaluation se fait TVA incluse. C’est la méthode principale qui est prônée par l’administration fiscale. Cette méthode est conditionnée par des chiffres d’affaires sincères qui correspondent à la réalité. Le chiffre d’affaire doit être perçu comme habituel sans qu’un événement spécifique n’explique un changement anormal. Le calcul pourra se faire en fonction de l’activité du fonds de commerce à l’année, au mois, à la semaine ou même à la journée pour par exemple l’hôtellerie.
Les méthodes complémentaires :
– La méthode du loyer commercial : cette technique consiste à appliquer au montant du loyer annuel un coefficient variable entre 10 et 20 selon le commerce considéré.
– La méthode de la valeur antérieure : consiste à déterminer la valeur d’un fonds à partir de la valeur qu’a eu ce fonds lors de sa dernière transaction en appliquant ensuite des indices et des coefficients de variation représentant l’évolution du marché depuis la date de cette mutation. La cour de cassation (ch commerciale 15 juillet 1992)a validé cette technique.
– La méthode des barèmes : elle consiste à déterminer grâce à des tableaux des barèmes pour chaque type de commerce correspondant à des coefficients ou à des pourcentages grâce auxquels la valeur du fonds sera déterminé. Ces barèmes sont issus des données de la profession et comportent le plus souvent des fourchettes fondées soit sur le bénéfice soit sur le chiffre d’affaires.
– La méthode du droit au bail : elle est davantage une méthode pour définir une valeur minimale du fonds de commerce, la valeur d’un fonds de commerce ne pouvant être inférieur à un droit au bail c’est-à-dire la somme versée par le locataire en contre partie du droit au renouvellement de son bail. Cette valeur est notamment fonction de l’emplacement, de l’importance et de la configuration des locaux ainsi que des conditions juridiques du bail en particulier son prix.