11/01/2009

Les obligations du promettant avant la levée d’option

La question qui se pose est de connaitre les droits du bénéficiaire face à la rétractation du promettant ? En principe la formation de la vente ne dépend plus du promettant mais exclusivement du bénéficiaire, le promettant prend l’engagement irrévocable de vendre au bénéficiaire le bien pendant la durée de la promesse. Par conséquent la rétractation du promettant avant la levée de l’option ne devrait pas constituer un obstacle à la perfection de la vente promise. Cette analyse classique a été remise en cause par un arrêt de la 3eme chambre civile en date du 15 décembre 1993 qui a décidé qu’en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option du bénéficiaire celui-ci ne pouvait exiger l’exécution forcée de la vente, le bénéficiaire ne disposant seulement que d’un droit à réparation en raison du manquement de l’obligation de faire du promettant. Cette décision a été critiquée par la doctrine car elle enlève toute sécurité juridique à la promesse unilatérale de vente en accordant une faculté de rétractation du promettant moyennant le paiement de dommages et intérêts. Afin d’y palier les contractants ont inséré des clauses pénales à la charge du promettant, mais la cour de cassation est allée plus loin dans un arrêt du 27 mars 2008 en reconnaissant que les parties à une PUV sont libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente. La clause doit être explicite et doit donner le droit d’exiger l’exécution forcée par dérogation aux dispositions de l’article 1142 du Code civil. Face à cette jurisprudence on peut proposer une clause : par la présente promesse le promettant prend en contrepartie de l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire l’engagement ferme et définitif de vendre l’immeuble au cas où le bénéficiaire lève l’option dans le délai qui lui est imparti, le promettant s’interdit formellement de rétracter son consentement pour quelques causes que se soit avant la fin de ce délai, si le promettant se rétracte avant la levée d’option le bénéficiaire disposera du droit d’exercer l’exécution forcée et constatée devant le juge, les parties conviennent d’écarter l’article 1142 du Code civil. Il convient d’observer que le projet de réforme prévoit le recours à l’exécution forcée en cas de rétractation du promettant avant la levée d’option du bénéficiaire. Enfin que se passe-t-il si le promettant se rétracte et vend le bien à un tiers ? Tout va dépendre ici si le tiers est de bonne ou mauvaise foi. De bonne foi le bénéficiaire ne pourra pas obtenir l’annulation de la vente mais des dommages et intérêts à l’égard du promettant. Si le tiers est de mauvaise foi en ayant connaissance de l’existence de la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire pourra obtenir l’annulation de la vente qui a été faite au mépris de ses droits.


Catégorie: contrat