Les parties privatives et communes

Envisagées à l’article 2 de la loi de 1965, les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, les parties privatives sont l’objet d’un droit de propriété au sens de 544 du code civil. En revanche l’article 2 ne mentionne pas d’exemples ou de listes de parties privatives, ce sera essentiellement une affaire de cas par cas, on trouvera généralement le cube d’air, les revêtements des murs et sols.

L’article 3 concerne les parties communes qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. L’alinéa 2 donne une liste de parties communes : dans le silence ou la contradiction des titres sont réputées parties communes les couloirs, les voies d’accès, les gros œuvres, les fondations, le sol, les cheminées…
Les parties communes générales sont utiles à tout le monde contrairement aux parties communes spéciales comme les bâtiments. Il y aura également des charges communes spéciales attribuées aux parties communes spéciales, tout le monde n’y participera pas.
Il y a également les parties communes à jouissance privative, par exemple un lot du rez-de-chaussée auquel est attaché un jardin, un lot jouissant de la terrasse sur la toiture… Soit le règlement soit une décision générale peut décider de la jouissance de ces parties communes avec des charges spéciales, pour les grosses réparations les charges reposent sur tous les copropriétaires. Elles restent des parties communes et ne deviennent pas des parties privatives, la jouissance privative est attribuée au lot et non à la personne.
L’article 4 définit le régime juridique des parties communes : elles sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux (parallèle avec les parties communes générales et spéciales). A la différence de l’indivision du code civil, l’indivision des parties communes en copropriété est forcée et perpétuelle.
Il faut utiliser les tantièmes qui est la notion générique pour les quotes-parts (millièmes, centièmes…), on répartit les tantièmes de propriété en fonction de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des parties privatives, en fonction de la consistance de ces parties privatives (nature : appartement, cave, garage…), de leur superficie (plus grande que la superficie carrez), de leur situation (étage, exposition…), sans tenir compte de l’utilisation concrète du bien.