19/10/2009

Rénovation et règles d’urbanisme

Nécessité ou non d’obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux :

Le principe est que les travaux sur les immeubles existants sont dispensés de toute formalité à l’exception des opérations soumises à l’obtention du permis ou de la déclaration préalable.

Travaux et changement de destination soumis à permis de construire en vertu de l’article R 321- 14 du code de l’urbanisme :
En raison de l’importance ou de la nature des travaux sont soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création d’une SHOB supérieure à 20 m2, et les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination, et les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

En raison de la situation de l’immeuble ou de la nécessité de sa protection en vertu de l’article R 421-15 du code de l’urbanisme.

Travaux et changement de destination soumis à déclaration préalable :
- Travaux de ravalement et travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur des constructions, des travaux intérieurs sur un immeuble dans un secteur sauvegardé, des travaux pour modifier et soutenir un élément que le PLU a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.
- Travaux ayant pour effet de la création d’une SHOB entre 2 et 20 m2, ou de transformer plus de 10 m2 de SHOB en SHON.
- Changement de destination sans travaux en dehors des travaux d’entretien et de réparation ordinaire (article R 123-9 du code de l’urbanisme prévoit la liste des destinations)

Nécessité d’être en conformité avec les règles locales d’urbanisme :

Il faut examiner si les travaux envisagés permettent à l’opération d’entrer dans les règles posées par le PLU. Même si les travaux ne sont soumis ni au permis ni à la déclaration préalable, il faut que soit respectées les règles posées par le PLU (ex : stationnement, accès, assainissement…)

Problème spécifique des conditions d’obtention du permis de construire sur l’immeuble existant :

Non-conformité au regard de la réglementation d’urbanisme :
La possibilité d’octroi du permis dépend de la situation de l’immeuble existant par rapport aux règles locales d’urbanisme. Exemple : si l’immeuble a été construit conformément à un permis de construire n’est plus conforme aux règles du PLU (hauteur du bâtiment), le nouveau permis ne sera accordé que si l’immeuble devienne plus conforme.

Non-conformité au regard de l’irrégularité du bâtiment :
Si l’immeuble a été construit sans permis de construire, il faut demander un permis de construire portant sur l’ensemble de l’immeuble.

Le bâtiment existant est en partie irrégulier :
Le nouvel article L 111-12 du code de l’urbanisme dispose que lorsque qu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. Cette prescription administrative de 10 permet de purger les irrégularités du bâtiment, néanmoins des exceptions existent quand la construction est dangereuse, lorsqu’une action en démolition est engagée, lorsque la construction est située dans un site classé, lorsque la construction est sur le domaine public, lorsque la construction a été réalisée en totalité sans permis. Si la construction est supérieure à 170 m2 il faut un architecte. Le marchand de bien achète sous la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel.


Catégorie: immobilier

Un Commentaire

29/10/2009
ROBIC Bertrand Société SMM

La société SMM est propirétaire d’un terrain de 1710 m2 près de la mer. Ce terrain ne jouxte pas le domaine maritime. Il serait à plus de 100 M mais le maire (ancien acheteur pour 30 K€) prétend qu’il est à moins de 100 M . Le terrain est assez en longueur et les 3/4 ne sont pas concernés par les 100 M – on en est en zone UB autour tout est construit – le seul voisin qui touche le terrain est le maire. vous comprenez.
Nous avons un acheteur (185 k€) pour la société c’est çà peut permettre de la développer, mais le notaire en charge de conseil de l’acheteur bloque l’achat de sa cliente au motif qu’il peut y avoir un risque de requalification de ce terrain. Un permis a été sollicité par l’acheteur en 09.2009 délai 3+1 mois pour bâtiment de France + peut être quelques mois supplémentaires pour manque de pièces – et nous comme cela depuis près d’une année sur un compromis signé sans clause (l’acheteur est un ami à moi et je suis le président de la SMM).
Il existe sur ce terrain un bâtiment de 300 m2 ayant servi à l’activité de l’entreprise jusqu’en 1990. Le batiment est sans entretien depuis 20 ans, il est fait en double peau. Une petite masure en pierre est également sur le terrain et demande rénovation, mais vous comprenez le maire intéressé par le bien à vil prix freine des 4 fers pour délivrer un CU de transfert d’affectation — de professionnel en habitat– que puis je faire pour contrer ce maire un peu indélicat. merci de votre réponse — B ROBIC 02 97 26 47 91