18/06/2009

Urbanisme: zones POS et zones PLU

Il y a des communes qui ne disposent d’aucun plan (plus de 20 000 en France), on va appliquer l’urbanisme minimum via le code d’urbanisme (constructibilité géographique et constructibilité fonctionnelle), donc soit un document local soit le code le principe étant la libre administration des collectivités territoriales. L’article L 111-1-2 pose le principe de constructibilité limitée (PCL) : seules sont constructibles les parties actuellement urbanisées de la commune (PAU) ce qui implique de déterminer au cas par cas quelles sont ces parties urbanisées car il n’y a pas de zonage qui délimite ces PAU (interprétation possible dangereuse), une PAU est un secteur équipé déjà bâti avec une certaine densité de construction (présomption du terrain à bâtir seulement). En dehors des parties actuellement urbanisées en principe les terrains sont inconstructibles (pas de terrain à bâtir hors PAU), cependant le code prévoit qu’il existe par exception une certaine constructibilité hors PAU (quatre exceptions dont la possibilité pour le conseil municipal de permettre la réalisation d’un projet d’intérêt général, la possibilité d’étendre et de changer la destination des constructions existantes avec déclaration préalable déposée). Le permis est délivré au nom de l’état par le maire avec l’avis du conseil municipal, s’il est désiré une exception forte hors PAU (50 logements) la commune peut opter pour la création d’un PLU. L’article 36 de la loi Boutin prévoit que hors PAU il sera possible en plus de la réfection, du changement de destination, de l’extension de construire des bâtiments neufs à usage d’habitation à l’intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation rurale et ce dans le respect des traditions architecturales. Pour la constructibilité fonctionnelle (ce qu’on peut construire) s’il n’y a pas de document d’urbanisme ce sera PCL + RNU (partie réglementaire du code de l’urbanisme R 111-2 et suivants).
Le RNU comporte trois types de règles : localisation et desserte, implantation et volume, aspect extérieur des constructions. L’article R 111-2 d’ordre public (y compris avec un document d’urbanisme) permet de refuser une autorisation d’occupation du sol en cas de risque pour la salubrité et sécurité publique. L’article R 111-21 offre la possibilité de refuser une autorisation si le projet serait de nature par ses dimensions, son architecture, son aspect extérieur à porter atteinte au paysage ou aux sites. L’article R 111-14 permet de s’opposer à une autorisation d’occupation du sol lorsque le projet pourrait compromettre l’activité agricole. L’article R 111-9 impose l’obligation qu’un projet soit desservi par un réseau d’eau potable.
S’il existe un document d’urbanisme, il faut savoir lequel est-il ? Soit c’est un document simplifié (carte communale) soit un document dense (POS ou PLU). Le POS et le PLU vont déterminer une constructibilité géographique (zonage) et fonctionnelle. Le zonage réside en le fait que l’administration va découper le territoire communal dans sa totalité pour mener des grands équilibres : première fonction de l’utilisation du sol avec la construction, deuxième fonction pour protéger les espaces naturels et agricoles. L’idée de la loi SRU est de reconstruire la ville sur la ville, ce qui va consister à lutter contre l’étalement urbain (l’ascenseur va remplacer la voiture) grâce à des barrages en requalifiant les espaces urbains centraux. Ce zonage est défini par le code de l’urbanisme, il est différent selon que l’on soit en présence d’un POS ou d’un PLU. Les zones dans le PLU sont les zones U (urbaines et non urbanisée, c’est une zone déjà occupée pouvant être bâtie, un terrain à bâtir est présumé exister), le conseil d’état a jugé qu’un permis de construire pouvait être refusé sur le fondement de l’article L 111-4 (une autorisation d’occupation du sol peut être refusée si le projet nécessite le raccordement aux réseaux et qu’il n’est pas possible), ce seront des vraies zones fonctionnelles (habitation, commerces…). Deuxième type de zone sont les zones AU (à urbaniser) qui sont peu ou pas bâties et surtout non équipées, il va falloir les équiper pour les ouvrir fournissant ainsi au fur et à mesure des terrains à bâtir, c’est un zonage temporaire destiné à évoluer, soit il existe en périphérie des équipement publics permettant de viabiliser la zone (zone AU souple qui pourra être urbanisée par le biais d’opération d’aménagement d’ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements) soit il n’existe pas en bordure de la zone AU des équipements publics suffisants (zone AU dite stricte, l’urbanisation supposera un préalable qui consistera dans la modification du PLU après achèvement des équipements de desserte de la zone : lotissement, ZAC). Les zones AU prennent la suite des zones NA (naturelles) des POS. Troisième type de zone sont les zones A (agricoles) du PLU (R 123-7) (anciennement zone NC des POS), classées en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres, le code défini la constructibilité en zone A (constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole, la résidence de l’agriculteur est autorisée), il n’y a pas de terrain à bâtir. En cas de vente d’un bien situé en zone A le notaire doit faire signer une reconnaissance de conseil donné à l’acheteur non-agriculteur car celui-ci ne pourra effectuer aucun travaux, le notaire doit déposer une déclaration préalable et s’il n’y a pas eu opposition à cette autorisation (changement de destination rendant la reconnaissance sans intérêt). L’article L 123-3-1 (lobby sur le parlement alors qu’un décret aurait suffit) permet dans les zones A que le PLU désigne les bâtiments agricoles qui méritent un changement de destination pour un intérêt architectural ou patrimonial, et à condition que ce changement de destination ne compromette pas l’exploitation agricole.

Il y a un paradoxe (dissymétrie) entre la constructibilité entre les zones rurales hors PLU et les zones agricoles sous PLU.
Souvent dans les zones A le planificateur va mettre en place des minis zones N autour des constructions agricoles qui vont changer de destination et ce de manière à pouvoir construire plus largement qu’en zone A (technique du pastillage : mettre des pastilles). Dans les zones N c’est le règlement du PLU qui s’applique et pas le code de l’urbanisme et c’est l’avantage. Une zone de PLU ne peut pas être un zonage à la parcelle mais c’est la tendance. Faire du microzonage N ce n’est pas cohérent.

C’est l’article R 123-8 qui définit les zones N (naturelles), il existe trois motifs de classement en N :
- Zones à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages.
- Zones à protéger en raison de l’existence d’une exploitation forestière.
- Zones à protéger en raison de leur caractère d’espace naturel (zone N-ordinaire)
La constructibilité n’est pas définie par le code, c’est donc le règlement du PLU qui la définira. Cette définition devra être cohérente avec le motif de classement en zone N. Par exemple pour les zones N-exploitation forestière on pourra construire ce qui est compatible et nécessaire avec cette activité. Pour les zones remarquables la constructibilité sera très limitée voir interdite tout dépend du règlement du PLU, ce zonage est souvent timide. Dans les zones N-ordinaires il faut préserver le caractère naturel, il sera donc permis de construire sous une densité faible (zones de mitage), ce type de zone permet l’étalement urbain et évite la mixité sociale, elle va donc à l’encontre des objectifs de la loi SRU, sa délimitation est suspecte et sera donc limitée, motivée (pour avoir un espace de transition douce entre une zone U et une zone A ou N-remarquable (zone ND POS), ou espace de réception de transfert de COS), et justifiée.


Catégorie: immobilier

3 Commentaires

28/02/2010
MAYOL Pierre Alain

Dans le PLU, la zone N est-elle globale ou encore divisée en NA, NB, NC…?

Quelles sont les servitudes d’urbanisme : modification, surélévation ou extension d’une maison préexistante au PLU, rénovation, ravalement, changement de tuiles, de portes, de fenêtres, de couleurs, etc…?

Autrement dit, existe-t-il encore en zone N des permis de construire et sous quelles restrictions ?

D’avance merci de vore réponse.

Pierre-Alain Mayol


25/01/2011
Clouet

Nous venons d’apprendre que la maison avec terrain est classé en Zone N h que veut dire cette appelation avant elle était en Nb


02/02/2011
Pierre Benoit

Bonjour,
je suis sur un projet d’acquisition d’un bien immobilier dans une commune rurale. Nous avons fait une offre écrite au vendeur via l’agent immobilier. Cependant une rencontre avec le maire nous a révélé que cette maison est dans une zone Nd au PLU c’est à dire zone naturelle déjà bâtie d’intérêt patrimonial ce qui limite la rénovation à la surface bâtie existante sans possibilité d’extension.
L’agent immobilier savait que notre projet était de faire une rénovation et de construire une extensions sur ce site mais il ne nous a JAMAIS informé de la classification PLU de ce bien. Est ce normal? aurait il du nous en informé avant que nous formulions une offre?
merci de votre retour.
PB