Définition de l’immeuble neuf
Les immeubles neufs sont définis comme des immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans. Les immeubles à construire et à rénover sont considérés comme des immeubles neufs. Pour l’immeuble inachevé le doute subsiste.
Selon la doctrine administrative un immeuble est considéré comme achevé au plan fiscal lorsque les conditions d’habitabilité ou d’utilisation sont réunies, ou en cas d’occupation partielle des locaux.
Vente par un assujetti :
La vente par un assujetti d’un immeuble neuf est toujours soumise à la TVA et l’acquéreur devra la TDPF au taux réduit de 0,715 %.
Les opérations réalisées dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens sont dispensés comme auparavant de TVA (article 257 bis du CGI). C’est une mesure de simplification car si un professionnel vend à un professionnel on aurait autant de TVA déductible. Bien entendu ceci ne s’applique qu’entre assujettis.
Par exemple : vente d’un immeuble neuf loué entre assujettis avec option pour la TVA qui représente une universalité de biens, la vente est passible de TVA mais il y aura dispense de paiement de TVA en vertu de l’article 257 bis.
Vente par un non-assujetti :
Cette vente échappera à la TVA si le vendeur est un non-assujetti et qu’il vend un immeuble neuf. Mais il y a une exception lorsque le vendeur non-assujetti vend un immeuble qu’il a lui-même acheté en l’état futur d’achèvement (et toutes les VIC) et s’il le revend dans les cinq ans de l’achèvement.
Si l’immeuble est vendu en TVA on aura de la TDPF au taux réduit de 0,715 %, hors TVA tout dépend de la qualité de l’acquéreur.
Les modalités d’application de la TVA :
L’assiette :
C’est toujours le prix exprimé dans l’acte majoré des charges augmentatives.
A la différence du terrain à bâtir, la TVA s’applique toujours sur le prix total car il y a forcément des droits à déduction.