Certificat d’urbanisme

C’est un acte administratif qui va relever du juge administratif (différent de la note de renseignement privé) qui permet d’avoir une information (sauf de droit privé) relative à un terrain, à une parcelle cadastrale. Le certificat d’urbanisme (CU) ne prend en compte que le droit administratif, il ne sera donc pas une preuve de propriété et ne donnera pas les servitudes de droit privé (conservation des hypothèques sauf servitudes occultes révélées dans le titre de propriété). C’est un acte délivré gratuitement et c’est un acte qui permet de gagner du temps car c’est l’administration qui fait une consultation juridique sur le droit applicable du terrain sous sa responsabilité. Le certificat d’urbanisme a pour base légale les articles L 410-1 et suivants et R 410-1 et suivants du code de l’urbanisme, la note de renseignement (publique) n’avait aucun fondement légal dans le code de l’urbanisme et depuis le 1er octobre 2007 le formulaire de note de renseignement publique a disparu (les collectivités publiques n’ont plus à répondre), seul subsiste le CU.
Il y a deux types de certificat d’urbanisme, c’est le demandeur qui va choisir entre le CU d’information (CU ordinaire) ou le CU opérationnel (CU détaillé, c’est le même contenu que le CU ordinaire mais se prononce en plus sur un projet déterminé). On trouve trois types d’élément dans le certificat d’urbanisme d’information (réponse) :
– les dispositions d’urbanisme applicables au terrain (infos sur PLU, POS, carte communale, règlement, zonage, si pas de document d’urbanisme : RNU et PCL et devrait indiquer si la parcelle est située dans les PAU). L’administration ne devrait pas se limiter aux règles d’urbanisme local et devrait fournir si besoins la loi littoral, la loi montagne, le SCOT…
– les limitations administratives au droit de propriété (distinct du droit de l’urbanisme) : servitudes administratives qui ont leur fondement dans d’autres législations que le code de l’urbanisme (exemple : le plan de prévention des risques naturels PPR = code de l’environnement, zone de protection de monuments historiques = code du patrimoine).
– la liste des taxes et des participations d’urbanisme (fiscalité de l’urbanisme).
– des éléments d’information générale (droit de préemption publique et indication qu’un sursis à statuer pourrait être opposé à une demande d’autorisation d’occupation des sols).
Dans le certificat d’urbanisme détaillé la demande devra mentionner en plus la destination des constructions projetées (9 destinations types énumérées à l’article R 123-9 du code de l’urbanisme : résidentiel, commercial, hôtelière, entreposage, agricole…) et l’implantation approximative de cette ou ces constructions au sein de l’unité foncière (le notaire ne semble plus compétent, de plus on a déjà besoin du règlement pour pouvoir bien placer la construction, cela devient une mission d’architecte ou de géomètre-expert) avant le 1er octobre 2007 il fallait juste indiquer la SHON (ce qui permettait en plus de faire valider un COS résiduel en cas de division). Devant ces difficultés il est presque préférable de demander directement un permis de construire, c’est donc plus cher et plus lent de passer une vente sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé des recours des tiers ou définitif (purgé et insusceptible de retrait) (6 à 9 mois) contre une vente sous condition d’obtention d’un certificat d’urbanisme favorable (CU a : 1 mois, CU b : 2 mois) mais apporte moins de sécurité juridique (car un CU favorable n’est pas une autorisation), une vente avec (et non plus sous) permis de construire est plus rapide avec la condition suspensive de substitution du titulaire du permis mais l’acquéreur devra respecter ce permis (sauf demande de permis modificatif). Tout le monde peut demander un CU sur n’importe quel terrain (le propriétaire ne sera pas prévenu) et donc le CU ne sera pas affiché sur le terrain et donc le délai pour agir contre est permanent… On va en plus indiquer dans le CU b l’état des équipements publiques (VRD) et ne figure pas dans le CU a, c’est regrettable car c’est un élément déterminant de la constructibilité d’un terrain, donc le CU a ne permet plus d’apprécier correctement la constructibilité d’un terrain et notamment ne permet plus de savoir si le terrain peut être ou non qualifier de terrain à bâtir (TAB), donc en cas de vente d’un terrain on demande généralement un CU b. Si le CU est favorable l’administration ne peut plus se déjuger sur la façon qu’elle a eu d’appliquer les règles (préaccord) au moment du permis de construire.
Le CU crée des droits tandis que la note de renseignement publique n’en crée pas. Des droits pendant sa durée de validité (18 mois), le droit applicable à une demande d’AOS est figé par le CU. Dans le délai de validité l’administration ne peut opposer à l’AOS des nouvelles règles qui seraient survenues postérieurement à la délivrance du CU (cristallisation du droit applicable durant 18 mois sauf sécurité et salubrité publique, sécurité publique exception à la sécurité juridique), le demandeur de l’autorisation peut choisir d’appliquer le CU en bloc ou les révisions. Alors qu’une note de renseignement n’est valable qu’au jour même. Pour prendre en compte les risques de sécurité il y a le Plan de Prévention des Risques (PPR) et l’article R 111-2 possibilité de refuser une AOS en cas de risque sur la sécurité et la salubrité publique, le préfet pouvant mettre rapidement un périmètre de sauvegarde dans un arrêté de PPR, ici le PPR inexistant dans le certificat d’urbanisme ne crée pas de droit, on retrouve cette problématique dans les lotissements (autorisation de lotir valable 5 ans sauf PPR). Pas de droits acquis sur les risques. Autre limite s’agissant du CU de type b, il n’y a pas de droit acquis concernant les équipements publics, la mention de l’existence et du gabarit de ces équipements est valable seulement au moment de la délivrance du CU et n’offre aucun droit au raccordement, les droits acquis portent uniquement sur des dispositions juridiques et jamais sur des éléments de fait (si le CU confirme le raccordement aux réseaux mais que dans les faits il y a eu des consommations intermédiaires, c’est pourquoi il n’y a pas de droits acquis c’est pour cela qu’il faut se raccorder le plus rapidement possible).
Le demandeur peut demander de bénéficier d’un CU alors même qu’il ne serait pas à l’origine du CU à partir du moment où il a connaissance du CU.
Le CU n’est jamais délivré dans les temps, l’administration a du retard. Le CU a est simple à éditer et pourrait être effectué via internet, le CU b est plus compliqué car l’administration doit prendre position et doit interroger chaque délégataire (EDF,…). La réforme de 2005 a apporté une solution c’est le CU tacite qui est en fait une mauvaise solution. Le retard de l’administration était doublement préjudiciable au demandeur, le Conseil d’Etat a décidé que le droit en vigueur est celui du jour de la délivrance du CU et non pas le jour où aurait du être délivré le CU. Le nouvel article L 410-1 complété par l’article R 410-12 prévoit qu’à l’expiration du délai normal d’instruction nait toujours un CU tacite soit au bout d’un mois soit au bout de deux mois, cependant le CU tacite sur une demande b a les mêmes effets que le CU tacite sur une demande a (CU tacite b ne se prononce pas sur la faisabilité de l’opération). Il faut envoyer un certificat d’urbanisme par lettre recommandée pour avoir date certaine pour faire partir le délai du CU tacite. Ce système est spécial car on demande des informations et le demandeur ne reçoit rien (information tacite.. ?), son seul intérêt est de figer le droit applicable à la date à laquelle il intervient. On va donc demander en même temps une note de renseignement privé par un géomètre pour recevoir toutes les informations utiles selon le droit applicable (1 mois ou 2 mois à la fin de l’instruction de la demande de CU), les réseaux et donc la viabilité ne sera pas donnée, le demandeur pourra s’en charger directement en interrogeant les délégataires. L’administration considère qu’elle demeure saisie malgré le tacite de la demande et donc qu’elle a toujours l’obligation de répondre, le tacite ne la déchargeant pas l’administration de son obligation de répondre.