Si l’opération comporte sur une période de 10 ans :
– plus de deux lots à construire et
– s’il est prévu de réaliser des voies ou espaces communs ou si on est dans un secteur sauvegardé ou site classé
la création se fait par permis d’aménager avec la nécessité d’un dossier assez lourd et des exigences spécifiques pour la réalisation des ventes de lots.
Si l’on n’est pas dans ces cas là, la création se fait par déclaration préalable. L’administration dispose d’un délai d’un mois pour s’y opposer, le défaut de déclaration préalable vaut autorisation, il n’y a plus de possibilité de retrait à une décision de non opposition de la déclaration préalable.
Pour le décompte des lots, il y a toujours un certain nombre d’exclusions qui concernent un certain nombre de détachements non pris en compte.
Les détachements non constitutifs d’un lotissement
– La suppression par la réforme de deux cas non constitutifs de lotissement (VEFA, parts de société d’attribution)
– Le remembrement (par les AFU ou selon un plan de remembrement approuvé)
– La division primaire
– La division effectuée conformément à un permis valant division
– La division effectuée par l’aménageur d’une ZAC
De même certaines divisions ne constituent pas des lotissements.
Certaines sous-divisions de terrains n’entrent pas dans le nombre de terrains à prendre en compte pour déterminer si l’on est soumis aux P.A. ou à la D.P.
– Les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation ou suite à une déclaration d’utilité publique (DUP)
– Les cessions gratuites et apports de terrains résultant de l’application de l’article L 332-6-1 et de l’article L 332-10 du Code de l’urbanisme (participations d’urbanisme)
– Les terrains issus des divisions mentionnées à l’article R 442-1 du Code de l’urbanisme (détachements non constitutif de lotissement)
– Les terrains supportant des bâtiments non destinés à être démolis
– Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues par les articles L 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme (droit de délaissement)
– Les parties de terrain détachées d’une propriété et rattachées à la propriété contigüe