C’est un mécanisme juridique qui était assez demandé avant la réforme, l’idée était de permettre à des personnes âgées tirent crédit de l’immeuble qui leur tient lieu d’habitation afin de mobiliser cet actif pour consommer afin de vivre mieux. C’est une logique de pousser les personnes à la consommation. Le remboursement de l’emprunt incombera à la succession mais ne pourra pas représenter une charge supérieure à la valeur de l’immeuble à la date du décès.
Les conditions de fond du prêt viager hypothécaire :
– quant aux personnes : le préteur doit être un établissement de crédit et l’emprunteur doit être une personne physique (article L 314-1 du code de la consommation).
– Quant aux garanties : le prêt doit être conforté par une hypothèque consentie sur un immeuble appartenant à l’emprunteur à la condition que celui-ci soit affecté à l’usage exclusif d’habitation.
– Quant aux modalités de remboursement : il s’agit d’un prêt in fine, le capital et les intérêts étant exigibles qu’au terme. Le terme ne peut être que le décès de l’emprunteur ou avant le décès l’aliénation de l’immeuble ou le démembrement de la propriété de cet immeuble. Le prêt ne peut pas être destiné à financer un objectif professionnel, il sera consenti à un consommateur.
Les conditions de forme du prêt viager hypothécaire :
– il faut une émission d’une offre de prêt qui contient des informations listées à l’article 314-5 du code de la consommation et notamment la valeur du bien hypothéqué évalué par un expert. L’offre doit être maintenue pendant au moins 30 jours, l’offre ne peut être acceptée sous moins de 10 jours. Le législateur a assorti les règles relatives à l’offre de sanction civile avec la nullité et une déchéance des intérêts mais aussi pénale avec une mande à l’encontre de la banque.
– Le contrat de prêt doit être notarié dès lors qu’il contient une affectation hypothécaire.
Les obligations des parties :
– le préteur : remise des fonds en une seule fois ou par versement périodique
– l’emprunteur : tant que le terme n’est pas échu, soit jusqu’à sa mort, il est tenu d’entretenir l’immeuble, il doit permettre aussi à la banque de vérifier l’état du bien (droit d’accès au bien), et il ne doit pas changer la destination du bien (article L 314-8 du code de la consommation). Concernant le remboursement, la dette (capital+intérêts) ne peut excéder la valeur de l’immeuble à l’échéance du terme. La valeur est donc susceptible de changement de celle de l’obtention du prêt. A l’échéance du terme, les héritiers ou l’emprunteur doivent payer la dette, avec la possibilité d’exercice du droit d’hypothèque par un créancier en recourant à la saisie de l’immeuble mais aussi la possibilité de demander l’attribution judiciaire voire à se prévaloir d’un pacte commissoire s’il n’est pas la résidence principale de l’emprunteur.