Archives pour la catégorie ‘immobilier’

13/10/2009

Le contrat de réservation de VEFA

C’est une variété d’avant-contrat spécialement adaptée à une VEFA, il se rapproche parfois d’une promesse de vente et il est prévu aux articles L 261-15 et R 261-25 et suivants du CCH. C’est le contrat par lequel en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver l’immeuble ou une partie.

13/10/2009

Le secteur protégé dans la construction (VIC)

L’article L 261-10 du CCH explicite les cas dans lesquels les parties sont obligées de conclure une vente d’immeuble à construire (VIC). Il existe à côté des VIC du secteur libre soumises plus ou moins au régime des VIC mais aussi des ventes de droit commun un secteur pourvu de règles impératives en terme de conclusion, de contenu, de garantie.

13/10/2009

Les ventes d’immeubles à construire

La vente d’immeuble à construire (VIC) est définie à l’article 1601-1 du code civil et L 261-1 du CCH, c’est la vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat, elle se décline en deux branches : la vente à terme et la VEFA. La vente de chose future est prévue à l’article 1130 du code civil, qui permet de vendre un bien qui n’existe pas encore matériellement (technique de la chose déterminable).

Le législateur (loi du 3 janvier 1967) a souhaité définir à la fois un cadre légal et réglementaire à la vente sur plan mais aussi assurer la protection de l’acquéreur lorsque l’immeuble est à usage d’habitation (secteur protégé).

25/09/2009

Baisse des prix de l’immobilier au second trimestre 2009

D’après les chiffres fournis par le gouvernement les prix de l’immobilier ont baissé en moyenne de 1,9% concernant les appartements. Voici région par région l’impact de cette évolution avec des régions qui s’en sortent mieux que d’autres :

  • Basse-Normandie  +6.64%
  • Franche-Comté +5.51%
  • Limousin +4.37%
  • Ile-de-France – 1.29%
  • Bourgogne  -2.47%
  • Champagne Ardennes -6.95%
  • PACA -11.87%

La région Provence-Alpes-Côte d’Azur a donc connu un fort décrochage en ce second trimestre de l’année, ce qui est très inhabituel, la raison se retrouve certainement dans une inflation des prix trop importante depuis de nombreuses années, le marché se réajuste.

Par contre au niveau des maison individuelles on note une baisse de 5,5% du prix moyen, car comme les sommes sont plus élevées qu’un appartement les acheteurs rencontrent plus de difficultés pour emprunter…

24/09/2009

Clauses d’un cahier des charges contraires à l’acte de vente

Une jurisprudence de la Cour de cassation du 17 juin 2009 rappelle que les clauses du cahier des charges d’un lotissement prévalent sur les dispositions contraires des actes de vente.

Dans le cas d’espèce, deux voisins sont propriétaires de lots contigus dans un lotissement dont le cahier des charges a été établi en 1974. La ligne divisoire de leurs lots diffère selon qu’elle est déterminée en fonction de leurs titres de propriété ou du cahier des charges du lotissement auquel ces actes se réfèrent.

Reprochant à son voisin d’avoir effectué des travaux au delà de la ligne divisoire, l’autre coloti saisit la juridiction civile d’une demande de fixation de cette limite conformément aux titres de propriété.

Pour accueillir cette demande, la cour d’appel retient que les titres de propriété des parties et les plans qui y sont annexés, en ce qu’ils sont le reflet de la volonté des parties, ont une valeur supérieure au cahier des charges.

Mais la Troisième Chambre civile censure cette décision : “en statuant ainsi, alors que les clauses du cahier des charges d’un lotissement engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, prévalent sur les stipulations contraires des actes de vente, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil”.

11/09/2009

Le marché immobilier parisien en 2009

Jean-François Humbert, Président de la Chambre des Notaires de Paris, a fait une vidéo très intéressante sur le marché immobilier parisien.

Tout d’abord, il analyse les chiffres de l’immobilier à Paris sur le 2ème trimestre 2009 (avril-mai-juin 2009) en se fondant sur les deux points principaux : le volume des ventes et les prix de ces dernières.

Ensuite, il étudie les perspectives pour la fin de l’année 2009.

Enfin, il tente de répondre à une question primordiale que beaucoup de personnes se posent à la suite de cette crise : est-ce le bon moment pour acheter ?

Vidéo à regarder absolument …

12/08/2009

L’assurance dommages ouvrage

L. 242-1 al 1 : le principe « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. »

12/08/2009

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement concerne les désordres apparent, l’entrepreneur est tenu pendant un an à compter de la réception de réparer tous les désordres signalés par le maitres de l’ouvrage soit au moyen des réserves retenues dans le PV de réception soit par écrit, durant l’année.
L’entrepreneur doit s’engager à réparer dans les plus brefs délais.

12/08/2009

La garantie biennale

La garantie biennale est définie à l’article 1792-3 qui s’applique aux autres éléments d’équipement de l’ouvrage dont le bon fonctionnement n’est pas assuré.
L’article dispose «Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. »
Il reste peu d’élément d’équipement en raison de l’extension de la catégorie précédente.
Il s’agit d’une garantie minimale de deux ans à compter de la réception. Ce délai de deux ans est d’ordre public.
Le notaire ne peut donc pas réduire la garantie, mais peut l’augmenter jusqu’à cinq ans (délai de droit commun).
Le notaire doit dans tous les cas préciser la durée de la garantie.

12/08/2009

La garantie décennale

L’article 1792 dispose « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

12/08/2009

La réception des travaux

Leur durée est dérogatoire au droit commun, dont le point de départ est un élément essentiel, qui est la réception de l’ouvrage.
- Pour la responsabilité décennale : le délai est de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage. (Depuis 78, on parle de responsabilité décennale, alors que l’on parlait de garantie).
- Pour la garantie biennale : le délai est de 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage
- Pour la garantie de parfait achèvement : le délai est d’un an à compter de la réception des travaux.
- Notons qu’il existe un défaut d’isolation phonique pour le non respect des isolations phoniques minima règlementaire. Lorsqu’il y a défaut d’isolation, le délai d’un an court, mais on ne sait pas vraiment quand.

12/08/2009

La responsabilité des constructeurs

1. La responsabilité des constructeurs a toujours été régie par un régime particulier pour la raison suivante : le constructeur assume les risques du sol, ce qui ne serait pas concevable dans un autre domaine, c’est une idée importante que l’on retrouve dans l’article 1792 C. civ, si le sol n’est pas de nature à supporter une construction, le constructeur ne doit pas construire, ou s’il construit, il doit prendre les dispositions correspondantes aux particularités du sol.
C’est en creusant les fondations que l’on retrouve un certain nombre de particularités ou d’instabilité du sol. A ce moment, il appartient au professionnel de prendre en compte les particularités du sol pour construire, ou ne pas construire.