Le contrat de réservation de VEFA

C’est une variété d’avant-contrat spécialement adaptée à une VEFA, il se rapproche parfois d’une promesse de vente et il est prévu aux articles L 261-15 et R 261-25 et suivants du CCH. C’est le contrat par lequel en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver l’immeuble ou une partie.

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Les ventes d’immeubles à construire

La vente d’immeuble à construire (VIC) est définie à l’article 1601-1 du code civil et L 261-1 du CCH, c’est la vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat, elle se décline en deux branches : la vente à terme et la VEFA. La vente de chose future est prévue à l’article 1130 du code civil, qui permet de vendre un bien qui n’existe pas encore matériellement (technique de la chose déterminable).

Le législateur (loi du 3 janvier 1967) a souhaité définir à la fois un cadre légal et réglementaire à la vente sur plan mais aussi assurer la protection de l’acquéreur lorsque l’immeuble est à usage d’habitation (secteur protégé).

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Baisse des prix de l’immobilier au second trimestre 2009

D’après les chiffres fournis par le gouvernement les prix de l’immobilier ont baissé en moyenne de 1,9% concernant les appartements. Voici région par région l’impact de cette évolution avec des régions qui s’en sortent mieux que d’autres : Basse-Normandie  +6.64% Franche-Comté +5.51% Limousin +4.37% Ile-de-France – 1.29% Bourgogne  -2.47% Champagne Ardennes -6.95% PACA -11.87% La … Lire la suite

L’assurance dommages ouvrage

L. 242-1 al 1 : le principe « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. »

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La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement concerne les désordres apparent, l’entrepreneur est tenu pendant un an à compter de la réception de réparer tous les désordres signalés par le maitres de l’ouvrage soit au moyen des réserves retenues dans le PV de réception soit par écrit, durant l’année. L’entrepreneur doit s’engager à réparer dans les plus … Lire la suite

La garantie biennale

La garantie biennale est définie à l’article 1792-3 qui s’applique aux autres éléments d’équipement de l’ouvrage dont le bon fonctionnement n’est pas assuré. L’article dispose «Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. » Il reste peu d’élément d’équipement … Lire la suite

La garantie décennale

L’article 1792 dispose « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

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La réception des travaux

Leur durée est dérogatoire au droit commun, dont le point de départ est un élément essentiel, qui est la réception de l’ouvrage.
– Pour la responsabilité décennale : le délai est de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage. (Depuis 78, on parle de responsabilité décennale, alors que l’on parlait de garantie).
– Pour la garantie biennale : le délai est de 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage
– Pour la garantie de parfait achèvement : le délai est d’un an à compter de la réception des travaux.
– Notons qu’il existe un défaut d’isolation phonique pour le non respect des isolations phoniques minima règlementaire. Lorsqu’il y a défaut d’isolation, le délai d’un an court, mais on ne sait pas vraiment quand.

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La responsabilité des constructeurs

1. La responsabilité des constructeurs a toujours été régie par un régime particulier pour la raison suivante : le constructeur assume les risques du sol, ce qui ne serait pas concevable dans un autre domaine, c’est une idée importante que l’on retrouve dans l’article 1792 C. civ, si le sol n’est pas de nature à supporter une construction, le constructeur ne doit pas construire, ou s’il construit, il doit prendre les dispositions correspondantes aux particularités du sol.
C’est en creusant les fondations que l’on retrouve un certain nombre de particularités ou d’instabilité du sol. A ce moment, il appartient au professionnel de prendre en compte les particularités du sol pour construire, ou ne pas construire.

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