En réalité, il faudrait revenir sur tous les régimes juridiques auquel le lotissement a été soumis afin de voir quelles sont les conséquences actuels qui subsistent des régimes antérieurs. En effet, il reste un certains nombres de conséquences sur le régime des vente et des lots vendus.
La 1ère question que doit se poser le notaire est de savoir sous quel régime le lotissement a-t-il été autorisé, quel est la date du lotissement. Aussi, lorsqu’ils ont été autorisés depuis plus de 10 ans, si les règles d’urbanisme auquel le lotissement a été soumis, sont devenues caduques ou non en fonction de l’article L 442-1 (caducité des règles depuis plus de 10 ans et possibilité d’en demander le maintien).
Le notaire doit consulter en annexe du POS ou PLU la liste dans la commune considérée des lotissements anciens dont les règles ont été maintenues. Autrement dit, ce lotissement est à l’égard de l’administration lui-même caduque et est considéré comme un terrain balisé respectant les règles du POS ou PLU. Mais, ces lotissements dont les règles sont devenues caduques, toutes les règles du cahier des charge (lorsqu’il en existe un), on une nature contractuelle et restent applicables et obligatoires dans les rapports privés entre les propriétaires et les lots.
On retrouve ici un mécanisme qui est celui de la réserve du droit des tiers, c’est-à-dire que dans un lotissement ou les règles sont devenues caduques, l’administration peut délivrer une autorisation (permis de construire) en fonction des règles d’urbansime du POS ou PLU sans tenir compte du cahier des charges (qui ne concerne que les rapports privés).
Cependant, les propriétaires peuvent invoquer les règles privés devant le juge judiciaire
Ex : le cahier des charges impose la construction de maisons individuelles (l’administration pourrait délivrer une construction d’un immeuble), pourtant le juge judiciaire pourrait répondre positivement à l’action en démolition d’un propriétaire lésé. La Cour de Cassation lorsqu’elle a eu à appliquer l’article nouveau L 442-9(celui de la caducité) « tout cahier des charges approuvés ou non quel que soit sa date, a toujours dans sa totalité, un caractère contractuel »
Un projet de lotissement a été approuvé en 1926 a la condition que la loi de juillet 1924 rigoureusement observée ;a partir de cet arrêté le lotisseur a vendu les lots , sans jamais réaliser les travaux prévus .Les voies et places ont été cédées à la commune , au département ou aux acheteurs . Il n’ existe pas de partis communes
Un cahier des charges rédigé en 1926 , dans le but d ‘ obtenir cette autorisation de lotir , continue à s’ imposer aux propriétaires des terrains ;il a été déposé au bureau des hypothechtes en 1926
La mairie a attesté qu ‘ il n’y a jamais eu de déclaration d’achévement de travaux . Des refus de certificats administratifs sont retrouvés jusqu’en 1975 en raison de l’absence de viabilité des lots .
Les notaires successifs ont perpétué l obligation de se soumettre aux closes de ce cahier des charges dans les actes de vente .
le projet lotissement est il caduc ?
les documents du lotissement sont ils frappés de caducité ,faute d’ objet ?
Merci de votre avis
CORDIALEMENT