La fin du bail commercial

Le bail est divisé en trois périodes triennales et le preneur peut donner congé à la fin de chacune de ces périodes, sauf disposition conventionnelle contraire. Le bail a une durée légale de 9 ans. Mise à part ce cas le bail peut prendre fin avant le terme en cas de perte de la chose louée, mais pas d’indemnités pour cause de cas fortuit. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire en cas de gravité d’inexécution, cette résiliation se fait sans indemnité et en l’absence de clause résolutoire. La demande de résiliation judiciaire n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable. Dans la plupart des baux commerciaux les principales obligations sont sanctionnées par une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de manquement constaté par un commandement (huissier) resté infructueux pendant un mois, le bail sera automatiquement résilié (le juge des référés sera compétent). Le décret de 1953 a inséré des dispositions particulières pour la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, le juge des référés a la possibilité d’accorder au preneur des délais de grâce qui peuvent aller jusqu’à deux ans, il le fait systématiquement lorsque le preneur se présente devant le juge des référés.

Un bail commercial est forcément conclu pour une durée déterminée même lorsqu’il est verbal. Si à l’issue de cette durée déterminée aucune des parties ne réagit le bail ne prend pas fin, il se poursuit tacitement. Normalement le décret de 1953 prévoit que le bail prend fin par le congé notifié par l’une ou l’autre partie par acte extrajudiciaire (pas de lettre recommandée). Si le preneur veut rester il va délivrer congé avec demande de renouvellement et on repart sur un nouveau bail. Si le bailleur donne congé il doit le faire avec une offre de renouvellement et indication du nouveau loyer (avec plafonnement du nouveau loyer sur la base de l’indice INSEE). Mais le plafonnement n’est pas applicable par exemple pour les locaux monovalents (nécessite des travaux importants pour modifier l’activité, exemple : théâtre) ou les baux d’une durée initiale supérieure à 9 ans, ou les baux qui se sont poursuivis au-delà de 12 ans (aucune partie n’a réagit pendant trois ans).