12/08/2009

La garantie décennale

L’article 1792 dispose « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

C’est une responsabilité de plein droit des constructeurs, cette responsabilité n’est écartée que s’ils prouvent que les dommages viennent d’une cause étrangère.
Précisons que lorsque l’on trouve des désordres de construction dont on ne connait pas la cause, les constructeurs en sont responsables car pèsent sur eux une responsabilité objective de plein droit. Pour s’en exonérer, ils doivent prouver la cause étrangère du dommage. Autrement dit, chaque fois qu’il y a un désordre, les constructeurs sont responsables.
Il ne s’agit pas là d’une présomption de faute, mais d’une présomption de responsabilité.

Parmi les causes étrangères, on peut trouver l’immixtion du maitre de l’ouvrage quel qu’il soit, mais n’est jamais exonératoire totalement. Aussi, lorsque le maitre de l’ouvrage est un professionnel, son immixtion n’est a fortiori pas exonératoire.

Qui est responsable ? L’article 1791-1 dispose « Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

- Al 1. Tout constructeur. L’article 1792-1 fixe une liste de constructeurs, et de réputés constructeurs, plus largement tous les locateurs d’ouvrages liés au maitre de l’ouvrage, c’est la raison pour laquelle normalement, le maitre de l’ouvrage n’est pas responsable. (Confer Arrêt BESSE 1991). Ce qui pourrait créer une confusion, c’est l’ordonnance de 2005 faisant partir la responsabilité du sous traitant lors de la réception pour une durée de 10 ans (mais responsabilité de droit commun).

- Al 2. La loi SPINETTA a créé l’alinéa 2 de l’article mais celui-ci est une ineptie de la loi. Pourquoi ? Car le maitre de l’ouvrage va revendre son bien, c’est lui qui a réceptionné les travaux, ce qui signifie que les nouveaux acheteurs se retournerons contre ce dernier (réputé constructeur) et lui-même ne pourra se retourner contre personne (sauf lui-même). Par ailleurs, le vendeur ne bénéficie plus de la garantie des vices cachés ce qui aurait été plus protecteur pour lui s’il avait du se retourner. Enfin quand la date de réception des travaux va-t-elle partir ? À la date de la réception du premier ou du second maitre de l’ouvrage ?

- Al 3. Enfin, l’alinéa 3 est un fourre-tout. Il faut rajouter à cette liste tous ceux qui sont soumis à la responsabilité des constructeurs par un régime spécial. Ex : vendeur d’immeuble à construire, vendeur de maison individuelle, le promoteur, etc.

Tous ces constructeurs sont responsables envers le maitre de l’ouvrage ou les acquéreurs successifs, qui disposent d’une action directe envers ces derniers.
Ils sont responsables de tout vice du sol, et des dommages correspondant à deux types de désordres :

- Ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage.
• Soit l’affectent dans l’un des éléments constitutifs : Ce sont les ouvrages d’ossatures, de fondation, d’étanchéité, de clos et de couverts)
• Soit l’affectent dans l’un de ses éléments d’équipement : Là encore, la commission SPINETTA s’est emmêlée les pinceaux. Elle distinguait les éléments de construction et les éléments d’équipement.
Or un certain nombre d’équipements était intégré à l’ouvrage et devait donner lieu à la responsabilité décennale. Ces éléments pouvaient être incorporés dans l’ouvrage soit physiquement, soit fonctionnellement.

- Ceux qui les rendent impropres à leur destination
Ex : chauffage central, ascenseur dans un immeuble de 10 étages.
Dérive de la jurisprudence à propos des locaux industriels (une usine d’embouteillage dont les chaines d’embouteillages ne fonctionnait pas : responsabilité décennale car équipement indispensable à l’ouvrage conformément à sa destination
L’ordonnance du 8 juin 2005 a intégré à l’article 1792-7 « Ne sont pas considérés comme des éléments d’équipement d’un ouvrage au sens des articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-4 les éléments d’équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage. »


Catégorie: immobilier