12/08/2009

La responsabilité des constructeurs

1. La responsabilité des constructeurs a toujours été régie par un régime particulier pour la raison suivante : le constructeur assume les risques du sol, ce qui ne serait pas concevable dans un autre domaine, c’est une idée importante que l’on retrouve dans l’article 1792 C. civ, si le sol n’est pas de nature à supporter une construction, le constructeur ne doit pas construire, ou s’il construit, il doit prendre les dispositions correspondantes aux particularités du sol.
C’est en creusant les fondations que l’on retrouve un certain nombre de particularités ou d’instabilité du sol. A ce moment, il appartient au professionnel de prendre en compte les particularités du sol pour construire, ou ne pas construire.

La responsabilité décennale était déjà connu du code civil de 1804, et dans la loi du 3 juillet 1967, la responsabilité décennale était au centre du dispositif, enfin, elle a été réformée par la loi dite SPINETTA du 4 janvier 1978.

En dehors des cas ou la responsabilité est particulière, il existe une responsabilité de droit commun, contractuelle (dans la sphère contractuelle), ou délictuelle.

2. Aussi, il faut signaler la particularité des incidences de la loi du 11 juin 2008 sur la réforme de la prescription. La réforme de la prescription avait substitué à la prescription de droit commun une prescription spécifique ; aussi la prescription de droit commun (30 ans) a été remplacée puisque le contexte moderne a évolué.
- Lorsqu’on est en matière de responsabilité résiduelle (de droit commun, contractuelle/délictuelle), la prescription de la nouvelle loi est applicable : elle est de 5 ans. Donc EN DROIT COMMUN : 30 ans =====> 5 ans
- Lorsque l’on est en matière de responsabilité spécifique des constructeurs, la prescription a été maintenue, elle est de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, et s’est élargie pour toutes les responsabilités des constructeurs notamment par la loi du 11 juin 2008. Donc EN DROIT SPECIAL TOUCHANT CE DOMAINE : 10 ans (responsabilités spécifiques 1792 et suivants du code civil)

Entre les deux responsabilités, il y a évidemment, un principe absolu qui s’applique : les règles spéciales dérogent aux règles générales. En générale, les règles spécifiques relatives à la construction s’appliquent, ce n’est que lorsque l’on se trouve en dehors de ce domaine que le droit commun s’applique.

Ex : avant la réception de l’ouvrage, le droit commun s’applique entre le maitre de l’ouvrage et les constructeurs ; alors qu’après la réception, les règles spécifiques s’appliquent à moins que certains éléments ne relèvent pas de cette responsabilité spécifique ou lorsque l’on est en présence de responsabilité délictuelle ; tel est le cas des dommages intermédiaires.
Les dommages intermédiaires ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage et ne le rend pas impropre à sa destination, ils ne rentrent pas dans le champ d’application de la responsabilité décennale, le droit commun s’appliquera sur ce point.
Dans ce cas, on rentre dans la responsabilité de droit commun

Ex : de même, lorsque l’on parle de non conformité, certes il n’y a pas respect du contrat, mais il ne s’agit pas d’une non-conformité des travaux de construction, de fait, la responsabilité contractuelle de droit commun s’applique.
Lorsque l’on n’est pas dans le champ d’application de la règle spéciale, la règle générale s’applique.

3. Enfin, concernant l’intérêt des problèmes de responsabilité pour le notaire, la responsabilité des constructeurs est importante car elle implique une information suffisante pour toute partie à un contrat relatif à l’immeuble ou à la construction concernée.
Si les actions en responsabilité ne sont pas prescrites, il faut qu’il sache que des recours peuvent avoir lieu ; il doit alors remplir son devoir de conseil. Mais pour exercer son devoir de conseil, il doit requérir un certain nombre d’information. Il doit s’informer sur l’ancienneté de l’immeuble, le moment de son achèvement, et surtout sur la date de réception de la construction : plus de 10 ans? Moins de 10 ans ? Validité/Extinction des actions en responsabilité? Le notaire devra donc demander le PV de réception.
Dans tous les actes, on retrouve le texte relatif à l’article 1792 et suivant du C. civ. Aussi depuis 1978, un régime d’assurance de responsabilité particulière a été mis en œuvre ; et ces assurances couvrent principalement des désordres relevant de la responsabilité décénnale.


Catégorie: immobilier