Régime des avant-contrats pour le lotissement soumis à déclaration préalable

Les articles L 442-4 et L 442-8 relatif aux avant-contrats ne visent pas le cas du lotissement soumis à déclaration préalable. L’avant-contrat échappe aux spécificités de la promesse de vente prévue par l’article L 442-8 notamment ce qui concerne le moment de sa conclusion, la faculté de rétractation et le montant de l’indemnité d’immobilisation. Il est soumis aux seules dispositions du code civil. Il doit être conclu sous la condition suspensive de la non-opposition à la déclaration préalable et à l’obtention du permis de construire purgé de tout recours. Il y a obligation de bornage selon l‘article L 111-5-3 du code de l’urbanisme.

Les lotissements relevant du régime de la déclaration préalable peuvent prendre des formes diverses : détachement d’un seul terrain à bâtir d’unité foncière, division d’un terrain en plus de deux lots en bordure de la voie publique sans réalisation de voie ou d’espace commun et division d’un terrain en deux lots avec création de voie. Autant de division qui selon le cas supposeront que les réseaux publiques soient amenés au lot par la réalisation de travaux d’équipement qualifiés de propre ou interne au lotissement. Dans la pratique certains lotisseurs partent du principe selon lequel le lotissement simplifié soumis à déclaration préalable ne peut le cas échéant imposer l’administration à leur imposer la réalisation de travaux d’équipement concernant la déserte de chacun des lots en eau, électricité, téléphone et assainissement aux fins de branchement prévus par le ou les acquéreurs de lots compte tenu que la notion d’équipement interne ou propre au lotissement n’a pas été retenu comme l’un des critères de définition du régime du lotissement. Les dispositions du code de l’urbanisme relatives au dossier devant accompagner la déclaration préalable les confortent car l’article R 442-5 de ce même code qui traite notamment du programme et des plans des travaux d’équipement ne concerne que le permis d’aménager. Mais l’article R 441-9 c prévoit que la déclaration préalable doit préciser la description du projet de division, l’article R 441-10 c indique que le dossier joint à la déclaration comprend un croquis et un plan côté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître la ou les divisions projetées. De plus le formulaire de déclaration préalable prévoit une courte description du projet. Les opérations de division en déclaration préalable relèvent du régime des lotissements dont les règles sont d’ordre publique, le lotisseur doit obligatoirement vendre des terrains viabilisés, il ne peut se décharger de l’obligation d’exécuter les travaux de viabilisation des lots sur les co-lotis, par contre ces derniers peuvent supporter la charge financière des dépenses engagées par le lotisseur au titre de l’aménagement qui seront récupérés dans le prix de vente du terrain. Les acquéreurs des lots ont uniquement à leur charge les branchements des réseaux. Obligation de fournir une garantie prévue par l’article R 442-13 ne vise que les lotissements soumis à permis d’aménager. L’article L 480-4 interdit au lotisseur toute vente s’il ne s’est pas conformé aux prescriptions imposées notamment par la décision prise sur la déclaration préalable à peine de sanction pénale, donc en cas d’obligation d’effectuer des travaux on ne signe l’acte qu’après obtention de l’attestation de conformité des travaux.

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