Le droit de préemption de la SAFER

Il y a deux sortes de droits de préemption pour la SAFER :

–          La SAFER peut préempter pour le compte du département. C’est le cas dans les espaces agricoles, naturels et périurbains s’ils ont été créés. Le notaire le sait au moyen des renseignements fournis par le certificat d’urbanisme. C’est une préemption pour le compte du département et non pour la SAFER.

Les biens qui peuvent être préemptés sont tous les terrains bâtis ou non bâtis à partir du moment où il y a une aliénation à titre onéreux. Article L 143-7-1 CR.

Pour mettre en place de droit de préemption, il faut :

  • Une délégation officielle par acte administratif du département.
  • Un espace agricole, naturel et périurbain.

Le décret d’application ne date que du 7 juillet 2006. Ce droit de préemption est très peu utilisé.

–          Droit de préemption de la SAFER (qui date de 1962).

Le premier droit de préemption à purger est celui du département (il est prioritaire). Si le département ne veut pas purger son droit de préemption, la SAFER peut mettre en œuvre son propre droit de préemption.

Le délai de deux mois commence à courir dès la première notification.

Le droit de préemption classique n’existe que si un décret attribue ce droit à la SAFER. Ce décret doit être pris tous les cinq ans. Il n’est pas pris dans les mêmes termes. Le notaire doit donc examiner le décret attributif avant de purger le droit de préemption. S’il n’y a pas de décret attributif, il n’y a donc pas à purger le droit. Ce décret indique les zones où la SAFER peut opérer.

A l’heure actuelle, la SAFER  a aussi un droit de préemption dans les zones urbaines dans tous les départements français (sauf dans le Cantal).

La SAFER bénéficie de l’offre amiable avant l’adjudication. Un propriétaire qui envisage de vendre ses biens par adjudication ne peut le faire qu’après avoir proposé la vente amiable à la SAFER. Si la SAFER ne préempte pas pour l’offre, la vente publique est possible (mais, il faut quand même inviter la SAFER). Ce droit de la SAFER est donné par le décret attributif.

Le décret attributif ne concerne que le droit de préemption de la SAFER de 1962. Il précise :

–          Les zones où la SAFER peut opérer.

–          L’offre amiable avant adjudication.

Il ne faut jamais purger un droit de préemption sans un mandat exprès, précis et écrit des clients.

  • Opérations préemptables :

Les règles sont différentes selon la nature des biens.

–          Les terrains préemptables sont les terrains à vocation agricole. Le champ d’application est très large. La loi ne dit pas que les terrains préemptables sont affectés mais sont à vocation agricole.

–          Les bâtiments d’habitation préemptables font partie d’une exploitation agricole.

–          Les bâtiments d’exploitation préemptables sont ceux qui ont conservé l’utilisation agricole. Ils sont effectivement utilisés à l’exploitation. Cette règle est plus restrictive.

Les biens mobiliers attachés aux biens immobiliers ci-dessus énumérés (immeubles par destination) sont également préemptables.

Le fonds agricole est un bien meuble incorporel. Il ne peut pas être préempté par la SAFER car il n’a pas le caractère d’immeuble par destination.

Il y a des règles spécifiques pour les bâtiments en zone de montage. Article L 143-1 dernier alinéa CR : Ils peuvent être préemptés s’ils ont été utilisés à usage agricole dans les cinq dernières années et s’il s’agit de leur rendre un usage agricole.

La loi distingue chaque bien par nature (les trois types de biens). Mais, si tous les biens sont réunis dans un seul corps de ferme, la loi ne résout pas le problème.

Les terrains sont préemptables mais il faut une surface minimale (donnée par le décret attributif). Mais, dans certaines zones agricoles, cette surface minimale peut être rapportée à zéro.

Ex : Vente d’un corps de ferme comprenant :

–          Maison d’habitation désaffectée : Ne fait pas partie d’une exploitation agricole. Donc, pas de droit de préemption.

–          Bâtiment d’exploitation désaffecté : N’est pas utilisé à l’exploitation agricole. Donc, pas de droit de préemption.

–          Terrains à vocation agricole : Droit de préemption.

Un seul bien (le terrain) est préemptable. L’ensemble est un tout indivisible, il ne peut pas être dissocié au niveau de la vente. Il faut en informer la SAFER et attendre le délai. La plupart du temps, la SAFER ne fait rien. Donc, la vente est possible. Si la SAFER demande la division, le notaire n’a pas à le faire car c’est le juge qui tranchera. Si la SAFER préempte, l’acquéreur peut saisir le juge qui dira que la SAFER ne peut préempter qu’un seul des biens (ici, le terrain).

  • Opérations non préemptables : Articles L 143-4 et R 143-3 CR (lire le texte) :

–          Echanges ruraux,

–          Partages,

–          Achats entre cohéritiers jusqu’au quatrième degré,

–          Achats de jardins familiaux jusqu’à 1 500 m2,

–          Bois (sauf si vendus avec des biens préemptables).

Conditions d’application : Ces opérations doivent être notifiées au préalable à la SAFER. Que faut-il notifier ? Voir l’article R 143-9 CR. La sanction est la nullité de l’opération car il appartient à la SAFER de vérifier que l’opération n’est pas préemptable. Le notaire ne doit pas passer la vente avant l’avis de réception postal.

Le fermier a un droit de préemption prioritaire sur celui de la SAFER. Mais, il faut quand même informer la SAFER de la vente et attendre que le délai de deux mois soit écoulé avant de passer l’acte. Si le fermier est en situation irrégulière par rapport au contrôle des structures, la SAFER peut demander la nullité du bail. Il faut donc faire très attention.

Les déclarations préalables doivent être complètes. Si elles sont incomplètes, elles sont inefficaces. Les opérations exemptées sont  notifiées au préalable sans oublier de joindre les pièces justificatives. La technique de la préemption est très formaliste.

  • Le mécanisme du droit de préemption :

Le droit de préemption de la SAFER a été calqué sur celui du fermier. L’article L 143-8 CR renvoie au mécanisme du droit de préemption du fermier.

–          Les ventes amiables : Le notaire purge le droit de préemption de la SAFER par LRAR ou exploit d’huissier.

La SAFER peut :

  • Garder le silence,
  • Accepter purement et simplement l’offre. Dans ce cas, le vendeur ne peut pas retirer le bien de la vente, la vente est parfaite.
  • Décider de préempter mais pas au prix notifié et donc acquérir à ses propres conditions. Dans ce cas, le vendeur peut :
    • Accepter (rare),
    • Retirer le bien de la vente,
    • Saisir le tribunal pour la fixation judiciaire du prix (article L 143-10 CR). Le tribunal fixe le prix après enquête et expertise. A partir de là, chacun peut renoncer à la vente. Si la SAFER renonce à l’acquisition, le vendeur peut lui exiger dans les trois ans du jour où le jugement est définitif d’acquérir au prix judiciairement fixé.

Le nouveau bail cessible ouvre des opportunités. Après trois années de bail, la SAFER n’a pas de droit de préemption. Le bail rural cessible est intéressant dans un cadre familial.

–          Les ventes par adjudications : Article R 143-13 CR

  • Il faut notifier à la SAFER les conditions de la vente écrites dans un cahier des charges un mois avant par LRAR.
  • Il convoquer la SAFER à l’adjudication au moins vingt jours avant par LRAR.

Si la vente se fait, la SAFER pourra écarter l’adjudicataire. La loi permet à la SAFER de se substituer à l’adjudicataire dans le délai de un mois à compter de l’adjudication.

Il faut faire attention à toutes les modifications de la vente. Il faudra refaire une notification auprès de la SAFER. S’il s’agit de corriger une erreur matérielle dans le délai de deux mois, toute nouvelle notification prolonge le délai de deux mois de quinze jours. S’il y a une modification de l’objet de la vente, le délai est prolongé de deux mois.

La vente dont le droit de préemption a été purgé doit être conclue dans le délai de un an. A défaut, il faut recommencer la procédure de purge.

Quand la vente est conclue, il faut en informer la SAFER. Cet avis sécurise l’opération : s’il y a une régularité, la SAFER a un délai de six mois pour contester.

Le droit de préemption de la SAFER est un droit de préemption privé. Tous les droits de préemption publics sont prioritaires par rapport à la SAFER (Articles L 143-6 et R 143-7 CR). Si un droit de préemption prime celui de la SAFER, le notaire doit informer la SAFER de l’existence des droits prioritaires et lorsqu’il connait la réponse de l’organisme prioritaire, il doit en informer la SAFER.

Le droit de préemption du fermier est prioritaire sur celui de la SAFER sauf s’il est en place depuis moins de trois ans. Si la SAFER préempte un bien loué, elle doit le revendre dans les cinq ans de la purge et doit d’abord purger le droit de préemption du fermier. Si le fermier ne préempte pas, le bail continue.

14 réflexions sur “Le droit de préemption de la SAFER”

  1. REYSSENT Annie

    Bonjour,

    Je suis agricultrice et serai éventuellement interressée par une parcelle boisée qui est en vente
    dans un grand îlot boisé. Une simple route communale la sépare de ma parcelle. L’acheteur éventuel n’est pas agriculteur. Puis-je avoir le droit de ptéemption ?

    Merci.

  2. J’ai vendu la maison de mes parents il y a quelques années ,sans les terres autour (1 ha 80 )Il y a 4 mois l’actuel propriétaire me contacte pour les acheter ,pour réunir les terres à la maison , il n’est pas agriculteur mais il souhaitait gaire un verger . La safer a préempter . Peut -on refuser ? dans la mesure ou ce terrain ne pourra pas permettre à un jeune agriculteur de travailler car trop petit . Merci de bien vouloir me répondre . Cordialement

  3. Concrètement, une fois que la SAFER décide de préempter, à quel moment la vente intervient (surtout si l’acquéreur) conteste la décision de la dite SAFER ?

  4. BENARD Jean-Fred

    La safer a préempté mon terrain qui est concerné par 2 zonages différents : 7000 m2 environ sont en zone agricole NA , mais 5500 m2 sont en zone NAU-PM , donc touristique , le tout pour une seule et même référence cadastrale .
    Mon acquerreur achetait à 300 000 euros et la Safer m’en offre 37 000 euros .
    La safer a t’elle le droit de préempter ainsi l’ensemble du terrain ?
    Je vous remercie par avance de votre réponse .

  5. la safer a préempté mon terrain aprés avior acheter terrain de 29a80ha avec une maison t3 et une petite maisonnette pour revendre a un ouvrier agricole j aimerai s avoir qu el est la parcielle minimal que la safer ne peut pas préempté .merci.

  6. Catherine Fasbender

    Bonjour,

    je suis agent immobilier et j’ai vendu un château en partie classé (sous compromis), la safer aimerait se substituer dans cette vente ( surtout empocher l’équivalent des droits d’enregsitrements). En fait, il menace quasi ouvertement mon client de préempter à un prix inférieur s’il n’accepte pas la substitution.
    La préemption me semble pour le moins injsutifiée, la valeur venant essentiellement du château et non des 20 hectares quasi inexploitables parce que trop ,pentu ( il y a en fait à peine 8 hectares autour du château dont la moitié n’est pas mécanisable). Connaissez-vous des cas similaires, et est-ce bien logique que la safer s’empare des droits de mutations au détriment de la municiupalité et du département.

    Merci de votre réponse!

  7. a partir de qu’elle surface de terrain agricole les safer ont le droit de préempter

  8. FrançOise Plas

    Votre mail n est pas très explicite.Il faut d abord se poser la question primordiale: ce bien est-il préemptable par la Safer ,c est à dire est-ce une exploitation agricole ou a-t il des bâtiments agricoles attenants qui étaient utilisés depuis moins de 5 ans?
    Si ces biens avaient une vocation agricole il faut que le notaire en avise la Safer par une DIA.
    Les droits Safer ne s’exercent que sur des biens précis (consultez le Code Rural qui détaille tout cela)
    La Safer à un pouvoir de nuisance que vous ne soupçonnez pas !! MAIS ELLE N A PAS TOUS LES DROITS.Défendez vous consultez plusieurs notaires et s’il faut portez plainte Vous avez un site Ifrap qui en a long à dire sur les magouilles Safer et nous aussi nous entamons la onzième année de procédure pour une maison de village qui n’à rien d’agricole malheureusement il y avait aussi des terres et le notaire vendu à la Safer n’à pas séparé les 2 unités foncières.
    Dans votre cas il faut vous entourer de bons conseils et prouver que les terres ne sont pas des terres agricoles ou ne l’ont jamais été. Bon courage

  9. Surface minimum de préemption pour un verger
    par la SAFER.
    Avec mes remerciements.

  10. GIGNOUX Jean

    Bonjour à tous, Co-indivisaire d’un terrain composé de plusieurs parcelles pour une superficie totale d’environ 90 hectares (solde d’une ancienne propriété agricole), nous sommes pénalisés par la mévente d’une partie de ces terres, en cause la loi Natura 2000, soumises à la loi sur la sauvegarde d’espèces protégées (aigle de Bonelli). Est-il possible d’obtenir des indemnités ne pouvant réaliser la cession de ces parcelles ? A qui faut-il s’adresser ? Votre avis sur la question nous permettra d’y voir un peu plus clair à ce sujet. Je vous remercie de m’avoir permis de m’exprimer sur votre blog. Votre réponse sur ma messagerie personnelle sera la bienvenue. Cordiales salutations J Gignoux

  11. nirkos nirkos

    Bonjour,
    La SAFER à préempter du terrain que je souhaite vendre alors que mon frère à le droit de préemption est-ce normal. Apparemment je ne peux plus revenir en arrière, impossible d’annuler la vente, en plus le notaire m’a dit que souvent ils revendaient le terrain 3 fois plus chère (pour info le prix de vente est de 0.30 €/m pour les parcelles non mécanisable et 0.60€/m pour les parcelles mécanisable.
    Merci de vos réponses

  12. Bonjour,

    La SAFER nous indique qu’elle ne peut pas préempter une parcelle située en zone A ou N à partir du moment où cette parcelle est bâtie et n’a pas d’usage agricole ou naturel dans les faits.

    La question est : cette parcelle peut-elle être préemptée par la Commune bien que n’étant pas située en zone U ? Si non, échappe-t-elle totalement au droit de préemption de l’administration ?
    Merci.
    cordialement.

  13. Tout cela est bien dommage , elle est juge et parti
    La réalité c’est bien le copinage , le réseau , la magouille
    Manifestement dans notre département , la chasse aux terres est ouverte pour aides et subventions en tout genre

  14. Bonsoir je suis J À en parcours installation, une première parcelle à était vendu la safer n’a pas voulu préempter pour moi jetait la seul ja de plus c’est une parcelle enclavée aujourd’hui la situation se reproduit sur une parcelle de26 ha je suis intéressée rien ne paraît en safer alors que la vente est arriver en mairie un promoteur parisien achete cette parcelle est la relourer bien poyr le developemznt rurale que puis je faire ?

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